|
Ипотека: расчет платежаПри ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Аннуитетные платежиАннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме. Формула аннуитетных платежейX = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m)) X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах. Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором. Дифференцированные платежиДифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства. Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых. Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Месяцы | Сумма кредита на нач. | Процент | Оплата кредита | Итого платеж | Сумма кредита на конец |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 135 700.00 | 1 243.92 | 11 308.33 | 12 552.25 | 124 391.67 |
| 2 | 124 391.67 | 1 140.26 | 11 308.33 | 12 448.59 | 113 083.34 |
| 3 | 113 083.34 | 1 036.60 | 11 308.33 | 12 344.93 | 101 775.01 |
| 4 | 101 775.01 | 932.94 | 11 308.33 | 12 241.27 | 90 466.68 |
| 5 | 90 466.68 | 829.28 | 11 308.33 | 12 137.61 | 79 158.35 |
| 6 | 79 158.35 | 725.62 | 11 308.33 | 12 033.95 | 67 850.02 |
| 7 | 67 850.02 | 621.96 | 11 308.33 | 11 930.29 | 56 541.69 |
| 8 | 56 541.69 | 518.30 | 11 308.33 | 11 826.63 | 45 233.36 |
| 9 | 45 233.36 | 414.64 | 11 308.33 | 11 722.97 | 33 925.03 |
| 10 | 33 925.03 | 310.98 | 11 308.33 | 11 619.31 | 22 616.70 |
| 11 | 22 616.70 | 207.32 | 11 308.33 | 11 515.65 | 11 308.33 |
| 12 | 11 308.33 | 103.66 | 11 308.33 | 11 411.99 | 0.00 |
| ИТОГО | 8 085.46 | 143 785.46 | |||
Расчет аннуитетных платежей
| Месяцы | Сумма кредита на нач. | Процент | Кредит+ процент | Аннуитет | Сумма кредита на конец |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 135 700.00 | 1 243.92 | 136 943.92 | 11 993.39 | 124 950.53 |
| 2 | 124 950.53 | 1 145.38 | 126 095.91 | 11 993.39 | 114 102.52 |
| 3 | 114 102.52 | 1 045.94 | 115 148.46 | 11 993.39 | 103 155.07 |
| 4 | 103 155.07 | 945.59 | 104 100.65 | 11 993.39 | 92 107.26 |
| 5 | 92 107.26 | 844.32 | 92 951.58 | 11 993.39 | 80 958.19 |
| 6 | 80 958.19 | 742.12 | 81 700.31 | 11 993.39 | 69 706.92 |
| 7 | 69 706.92 | 638.98 | 70 345.90 | 11 993.39 | 58 352.51 |
| 8 | 58 352.51 | 534.90 | 58 887.41 | 11 993.39 | 46 894.02 |
| 9 | 46 894.02 | 429.86 | 47 323.88 | 11 993.39 | 35 330.49 |
| 10 | 35 330.49 | 323.86 | 35 654.35 | 11 993.39 | 23 660.96 |
| 11 | 23 660.96 | 216.89 | 23 877.85 | 11 993.39 | 11 884.45 |
| 12 | 11 884.45 | 108.94 | 11 993.39 | 11 993.39 | 0.00 |
| ИТОГО | 8 220.69 | 143 920.68 | |||
Комментарии к статье:
А если выровнять - то получится что я выплачу раньше и меньше по процентам.
1 - При отсутствии санкций за досрочное погашение:
- и одинаковых процентах нет разницы между АННУИТЕТНЫМ ПЛАТЕЖОМ (АП) и ДИФФЕРЕНЦИРОВАНЫМ (ДП)
- при разных %%, однозначно, выгоднее платёж с меньшим % по кредиту.
-
2 - Как правило чем меньше срок выплат тем ниже %
-
3 - Заемщик приходит в банк за МИНИМАЛЬНО - НЕОБХОДИМОЙ СУММОЙ КРЕДИТА (СК)
-
4 - При одинаковой платежеспособности, БОЛЬШИХ одинаковых сроках и %% СК с АП сушественно больше СК с ДП
-
5 - Зачем брать кредит с ДП на 15 (25) лет если можно ( или возможно) взять такой же по сумме кредит с АП на 10 (15) лет с МЕНЬШИМ %?
-
6 - Если % по кредиту с АП хотя бы на 0,5% меньше % по кредиту с ДП, то АП со штрафом 2% от размера досрочного платежа уже выгоднее ДП без штрафов.
-
-
Это теория. На практике необходимо сравнить конкретные кредитные продукты разных банков с учетом процентов, штрафов за досрочное погашение и дополнительных расходов.
1.Х=S*p/(1-(1+p)^(-m))
2.X=S*p/(1-(1+p)^(1-m))
3.X=S*p/(1-(1+p)^(2-m))
Самая "дешёвая" первая, а самая "дорогая" третья.
2. Примерно в середине срока аннуитетный платеж сравнивается по сумме с дифференцированным.
3. По аннуитетному платежу заемщик (в силу заданного банком соотношения "доход-расход") может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).
4. Если считать по математической формуле f(x) = ..., где f(x)-> max (то есть - при каких платежах можно получить максимальную сумму кредита), то аннуитетный платеж явно выигрывает. То есть, если заемщику надо побольше деньжат, ему придется соглашаться на аннуитет.
5. Заемщик ПРОИГРЫВАЕТ с аннуитетом только в случае досрочного погашения. Если к середине срока кредитования по аннуитету не погашено еще и половины ТЕЛА КРЕДИТА, то по дифференцированному - выплачена БОЛЬШАЯ часть.
6. Еще один момент - снижение стоимости денег из-за инфляции. Если мы оплачиваем высокие дифференцированные платежи в начале срока, то они стоят дороже, чем те же самые платежи, распределенные во времени. То есть, те 8-9 процентов инфляции, которые мы имеем на сегодняшний день, давят на БОЛЬШУЮ часть займа. А не на меньшую, как при аннуитете.
Но плюс по АП это возможность взять кредит примерно на 20-28% больше чем по ДП. А инфляция порядка 8-9% слихвой окупит переплату (переплата по АП на всем протяжении выплат будет в любом случае).
Но для досрочного погашения конечно нужно учитывать всякие штрафы и т.п.
Я звонила в банк, спросила, мне сказали, что при внесении суммы по досрочному погащению, банк пересчитывает проценты по кредиту и сокращает время выплаты, т.е уменьшает срок в 20 лет. Но не сказали, в счет чего идет погащение в счет % или в моего кредита.
Помогите пожалуйста, если кто сталкивался.
Насколько я понимаю, ежемесячный платеж должен составить 32 043,53..., но в банке мне сказали, что мой платеж составит 32 098 руб. Почему такая разница???
По моим расчетам, такой платеж может быть, если процентная ставка не 13,7, а 13,733!!!!!
Объясните мне пожалуйста.
Возможно, что такая разница получилась из-за того, что банк рассчитывает аннуитет подневно, а не помесячно как в калькуляторе на этом сайте.
Конечно, за 15 лет набежит разница в 10000 рублей - это обидно, но против методы банка тут не поспоришь - имеет право на жизнь...
На сайте сеть калькулятор, который умеет считать как аннуитетные, так и дифференцированные платежи. Кроме того для обоих вариантов там же выводится размер переплаты. Каждый может взять свой случай, и посчитать - дело то не хитрое. При этом не надо разбираться в формулах, просто введите свои цифры: сумму кредита, ставку, срок и все!
Респект Симоненко Елена.
На самом деле при одинаковых процентных ставках и отсутствии инфляции и штрафных санкций за досрочное погашение разница между ДП и АП минимальна. В этом идеальном варианте АП даже несколько предпочтительнее так как в начале срока обязательные платежи по АП меньше чем по ДП и при возникновении форс-мажорных обстоятельств у заемщика больше возмодностей заплатить по графику не выходя на просрочку. Большую роль при кредитовании на длительные сроки играет фактор инфляции, уровень который в нашей стране непредсказуем, тем более трудно прогнозировать его влияние через 10-15 лет. В развитых странах процентная ставка по "длинным кредитам" увязана со ставкой рефинансирования которая в свою очередь тесно коррелирует со ставкой инфляции, что на мой взгляд является более корректным и честным методом для всех участников рынка.
Конечно существуют операции по перекредитованию, однако расходы по проведению данной транзакции ложатся на клиента и могут свести весь эффект от даннной операции на нет.
Подытоживая все вышесказанное хотелось бы выразить собственное мнение, что для большинства клиентов по ипотеке на сегодняшний день, выгоднее АП при условии отсутствия штрафных санкций и ограничений на размер сумм по досрочному погашению.
Всем потенциальным клиентам ипотеки рекомендую изучить тему дисконтированных платежей, тогда многие вопросы отпадут сами собой.
От АП в счет процентов идет следующас сумма: S(заем)/100*%/365(366)*30(31) остальное идет в счет основного долга.
пример 1 000 000 заем, 12,5% годовых, 15 лет
1 000 000/100*12,5/365*30=10273
При таком кредите АП=12325 т.е в счет основного долга 2051 руб.
Следующая сумма процентов насчитывается на остаток
(1000000-2051)100*12,5/365*30=10253
в счет основного долга 2072 руб. и т.д.
Платеж(%)=(Сумма кредита (т.е.остаток на текущий месяц) * %* кол-во дней в текущем месяце)/(колво дней в году * 100%)
В вашем случае за июль(первый платеж) вы платите:
Платеж(%)=(180000*17*31)/(366*100)=2591,8
Плата по кредиту является постоянной и = сума кредита/срок кредита(мес), т.е.
Платеж(кредит)=180000/60=3000
Следующий месяц проценты считаются уже от 177000 и так далее.
Жалко нет возможности здесь вставить график, но при анализе, денежных потоков, получается следующее.
Основное ДП выгоден тем что сумма долга возмещается быстрее, соответственно в итоге меньшая сумма выплаты процентов, если кто то планирует гасить кредит раньше, то самым выгодном вариантом будет ДП. Если исходить из точки зрения доходов,если они постоянны и в ближайшие 15 лет не будут расти (что мало вероятно), более удобным (не выгодным) будет АП.
Теперь про % в начальном периоде. плата за кредит практически одинакова, максимум разницы оплаты % приходится примерно на середину периода, таким образом при погашении основного долга пиковым платежом в конце первой четверти периода а для 15 лет это 3,5 года можно сгладить разницу в % между АП и ДП.
Что касается дисконта, безусловно при ставке дисконта равной % ставке сумма денежных потоком при АП и ДП в конце периода будут одинаковыми, но 1. Дисконт как правило ниже % ставки банка, в следствии чего в любом случае переплата по АП будет выше. Но если учитывать покупательскую способность денег на конкретный товар например недвижимость, то тут дисконт (учитывая рост цен с 2001 по 2008гг) явно будет выше в несколько раз, тогда АП выгоднее безусловно.
Кто то просил формулу по ДП, я тут на днях как раз ее вывел, оказалась не такая уж сложная:
X=0.5*S*p*((m+1)/m), где
Х-плата за кредит
S-Сумма кредита
р-годовая ставка в долях
m-количество периодов платежей (обычно в кол-во мес.)
Пожалуйста, пользуйтесь.
http://slil.ru/26189363
черные ячейки можно смело редактировать
кроме того добавил 2 блока для сравнения при досрочном погашении спустя (например) 3 месяца - думаю, там все понятно, так что можно свои планы ставить и смотреть что к чему... ;)
> 1. При одинаковых процентных ставках сумма выплат по дифференцированному платежу и аннуитетному ОДИНАКОВА.
простой расчет показывает, что за использование кредита в 100К$ на 20лет под 12%год придется вернуть банку: при ДП 220.5 килобаксов, а при АП - больше 264,25 килобаксов... Разницу в 43750$ не назовешь "ОДИНАКОВОЙ сумма выплат"
> 2. Примерно в середине срока аннуитетный платеж сравнивается по сумме с дифференцированным.
точнее немного раньше, но это совершенно не важно, т.к. к этому сроку размеры тел кредита ЗАМЕТНО различаются (а это важнее "суммы платежа", т.к. говорит о том, какие ПРОЦЕНТЫ на этот остаток все еще капают...)
> 3. По аннуитетному платежу заемщик (в силу заданного банком соотношения "доход-расход") может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).
тут согласен. но за все надо платить - в данном случае бОльшей стоимостью кредита (суммы по процентам)
> 4. Если считать по математической формуле f(x) = ..., где f(x)-> max (то есть - при каких платежах можно получить максимальную сумму кредита), то аннуитетный платеж явно выигрывает. То есть, если заемщику надо побольше деньжат, ему придется соглашаться на аннуитет.
это тесно связано с п.3.
> 5. Заемщик ПРОИГРЫВАЕТ с аннуитетом только в случае досрочного погашения. Если к середине срока кредитования по аннуитету не погашено еще и половины ТЕЛА КРЕДИТА, то по дифференцированному - выплачена БОЛЬШАЯ часть.
НЕ СОГЛАСЕН! заемщик проигрывает с АП если он НЕ погашает досрочно (или погашает суммами меньшими соответствующих диф.платежей (не меньше аннуитета, разумеется))! если же он в состоянии выплачивать сумму в размере хотя бы ПЕРВОГО ПЛАТЕЖА по ДП, то заемщику "ВАЩЕ ПАБАРАБАНУ" каким способом считаются платежи!!!
поясню на примере. Для наглядности возьмем 100тыс на 10лет под 12%, платить будем по 4000
мес - остаток. - сума%% - платеж (4000) минус процент = погашение тела
1. - 100000,00 - 1000,00 - 1833,33 - 3000,00
2. - 97000,00 - 970,00 - 1803,33 - 3030,00
3. - 93970,00 - 939,70 - 1773,03 - 3060,30
4. - 90909,70 - 909,10 - 1742,43 - 3090,90
5. - 87818,80 - 878,19 - 1711,52 - 3121,81
...
Сумма кредита одинаковая, годовой процент - тоже. В первый месяц набежит ОДИНАКОВАЯ сумма по процентам. значит на одинаковую сумму уменьшится тело кредита. во второй месяц все повториться, и в третий и так 29 месяцев пока все не погасишь. РАЗНИЦЫ НИКАКОЙ!!! чего не скажешь о погашении по грфику...
Итак, банк выдает вам некую сумму кредита (CК) под некий процент (Пр).
Ваши ежемесячные платежи складываются из двух компонент:
а) плата банку за его услугу
б) погашение основной задоженности
Плата банку за услугу, расчитывается ОДИНАКОВО и для ДП и для АП. Все что хочет банк, это чтобы вы ему заплатили процент Пр за каждый период владения остатка_по_основной_задолженности.
Т.е. если вы хотите повладеть 30 дней суммой в 1 000 000 рублей под 12% годовых, то вы должны заплатить за эту возможность (1 000 000 * 0.12 / 365 * 30) рублей.
Как не сложно заметить, то сколько вы платите банку за услугу напрямую зависит от того, сколько вы ему еще должны, т.е. какова величина вашего остатка_по_основной_задолженности.
И именно здесь начинается разница между ДП и АП, у которых просто разная динамика погашения этого остатка_по_основной_задолженности.
В случае ДП вы погашаете основной долг равными частями и естественным образом общая сумма платежа постоянно уменьшается, т.к погашение основного долга величина постоянная, а плата банку за услугу прямо зависит от все уменьшающейся суммы основной задолженности.
В случае АП вы погашаете основной долг специально расчитанными частями так, чтобы он в сумме с выплатой процентов банку составлял все время одну и туже сумму. И естественно для такой схемы размер погашения основного долга будет намного меньше вначале срока, чем в конце.
Таким образом важный вывод! Нет никаких "переплат" и тому подобной ерунды между ДП и АП. В любом варианте вы платите один и тот же процент (если они конечно совпадают в программе банка) за время фактического владения остатком_по_кредиту, который уменьшается с разной динамикой. И вы выбираете именну ту динамику, которая походит под ваши конкретные условия и ожидания. И тем более у вас есть возможность корректировать эту динамику досрочными погашениями суммы_основного_долга.
Как известно, деньги во времени имеют совсем не одинаковую стоимость в виду простого факта существования инфляции.
Я думаю очевидна та простая мысль, что если инфляция составляет 10% в год, то положив 1 000 рублей в банк на 1 год под 10% процентов годовых, вы ничего не приобретете и не потеряете. В начале года вы сможете купить некий объем товаров и услуг за 1000 рублей и в конце года вы сможете купить ТАКОЙ ЖЕ объем товаров и услуг за 1100 полученных рублей.
Далее, в нашем примере, положив нашу 1 000 рублей в банк под 11% годовых в конце года мы получим фактическую прибыль всего лишь в 1%.
Обычно покупательная способность с_р_е_д_н_е_й семьи в долгосрочном периоде не очень сильно меняется год от года и скорей растет, чем падает. Т.е. если все товары и услуги в стране за год подорожают в силу инфляции, например, на 10%, то в среднем зарплаты и доходы вырастут в среднем на туже величину и с покупательной способностью ничего не случится. Отдельное исключение всякие кризисы подобные нынешнему, где семья должна здраво оценить перспективы своей покупательной способности.
Теперь вернемся к ипотеке. Банк вам дает кредит, например, под 15%. Львиная доля из этих процентов, это всего лишь компенсация инфляции, составляющей, например, 12-13%. И лишь 2-3% это фактическая прибыль банка и ваш фактический расход. Банк дает вам сейчас "дорогие" деньги, а в замен вынужден в будущем получать деньги с меньшей реальной стоимостью, что он компенсирует бОльшей частью вашей платы за кредит и лишь небольшую ее долю берет себе в прибыль.
С банком вы расплачиваетесь на протяжении срока кредитования все более и более легковесными деньгами, покупательная способность которых год от года все меньше и меньше, и эта сумма составляет все меньше и меньшую долю ваших растущих зарплат.
Конечно банк не будет работать себе в убыток, и его процент выше процента инфляция, но ненамного и именно это относительно небольшое опережение скорости потери деньгами своего веса составляет его прибыль. Именно по этому банки обычно пишут в условиях пункт о возможности в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Т.к. если инфляция будет намного больше вашего процент за кредит им нужно как-то защититься от этого.
Таким образом следует важный вывод!
Реальная плата за кредит составляет гораздо меньший процент, чем это кажется на первый взгляд.
Я для себя определил, что выгоднее брать АП, причём на максимальный срок, т.к. он накладывает на заёмщика меньше ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. И я вправе сам выбрать сколько в этом месяце мне платить.
Так же считаю что при переплате выгоднее пересчитывать график с уменьшением аннуитета (без изменения срока кредита),т.к. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА уменьшаются, да и деньги со временем обесцениваются.
Самое главное, если взять АП и ДП с одинаковыми условиями и одинаково их гасить, то НИКАКОЙ разницы в итоге не будет!!!
И ещё одно, видимо некоторые банки дурят клиентов - переплату не вычитают из тела долга, а каким то образом забирают в счёт будующих %. Считаю это незаконным, т.к. не оказав УСЛУГУ нечесно брать за неё деньги! Вопрос в том, что в такой ситуации делать. Вот здесь какой то опыт подобных ситуаций был бы полезен.
Если кто-то еще не понял: пример в цифрах.
берем 100000 рублей на год под 12%.
Дифференцированные платежи:
Ежемес. платеж равен:
100000/12=8333.33 руб - погашение основного долга
10000*0.12/365дней*30дней в месяце= 986,40 руб - проценты за месяц
ИТОГО: 9319.73
В следующем месяце платить будем:
100000/12=8333.33 руб - погашение основного долга (аналогично прошлому месяцу. размер погашения основного долга в системе дифференцированных платежей фиксирован)
(10000-8333.33[погашенная в прошлом месяце сумма основного долга])*0.12/365дней*31день в месяце=934.34рублей
ИТОГО: 9267.67 рублей и так далее
ВЫВОДЫ о дифференцированной системе:
1. Сумма основного долга погашается ежемесячно равными частями
2. Сумма процентов начисляется ежемесячно на остаток основного долга
3. Размер платежа ежемесячно уменьшается, так как уменьшается сумма ежемесячно начисляемых процентов. А сумма начисляемых процентов уменьшается из-за уменьшения основного долга.
Теперь рассмотрим аннуитетные платежи:
100000руб под 12% годовых на год
Ежемесячный процент тут начисляется ТОЧНО ТАКЖЕ - на остаток.
10000*0.12/365дней*30дней в месяце= 986,40 руб - проценты за месяц
Но платеж МЕНЬШЕ (воспользуйтесь кредитным калькулятором на этом сайте и проверьте). Он составляет 8884,88 рублей, поэтому, в погашение основного долга после внесения платежа идет 8884.88-986.40=79898, 48рублей. Это меньше, чем в случае дифференцированного платежа, соответственно, сумма остатка основного долга, на который начисляются проценты, тоже больше, и сами проценты, соответственно больши и сумма кредита вырастает.
Выводы: Аннуитетные НИЧЕМ не отличаются от дифференцированных КРОМЕ СУММЫ ДЕНЕГ, КОТОРЫЕ ВЫ ПЛАТИТЕ В НАЧАЛЕ!!!! В этой системе Вам РАЗРЕШАЮТ при желании платить меньше (правда, тогда в итоге кредит обойдется Вам дороже). Но при желании Вы можете ПРЕВРАТИТЬ аннуитетные платежи в дифференцированные, рассчитав платежи по той формуле, которая приведена в начале сообщения.
Система кредитов с аннуитетными платежами удобна тем, у кого подтвержденный доход ниже неподтверденного.
Надеюсь, я помогла кому-то разобраться. Основное, что НЕТ РАЗНИЦЫ, какие платежи по кредиту. Разница только в том, какую сумму основного долга Вы будете погашать ежемесячно. Аннуитет - это по сути минимальная сумма, которую Вы обязаны оплатить. А больше платить никто не запрещает.
Аннуитет в некоторых случаях выступает уловкой банка. Помните Хоум Кредит? При сумме кредита, снятого с кредитной карты, в размере 40000, минимальный платеж 2400? Это, по сути, и есть аннуитет. И многие тогда не понимали, что только 200 рублей идет в погашение суммы кредита, а остальное проценты. И после внесения данной суммы долг составляет 39800. А если бы человек внес не 2400, а 4400, то долг по карте составил бы 37800.
1)16% рублёвый
2)9.25 долл.
срок - 15 лет
Подскажите пожалуйста, ведь даже если долл. подскачет до 40руб. всё равно ведь валютный кредит выгодней?
Если на следующий день после получения кредита курс доллара подскакивает с 29 до 40 руб/долл и остается неизменным весь срок кредитования, то:
1 - при оплате строго по графику долларовый кредит даже чуть выгоднее рублевого
2 - при периодическом использовании одинаковых при пересчете на рубли массированных частичных досрочных погашений рублевый кредит закрывается намного раньше валютного. Т.е. здесь рублевый кредит может оказаться в разы выгоднее (дешевле) долларового.
-
-
>>>>
"12.05.2009 в 05:14 от minarc:
сколько людей,столько мнений...но одно я знаю точно,чем быстрее погасишь кредит,тем меньше переплатишь-имхо!
я взял АП под 12.5% на 21 год ежемесячно плачу 600$+постоянно вношу на тело кредита.тем самым уменьшаю срок кредита.ни каких штрафов за досрочку нет,что не может не радовать.в банке меня уверили,что если закрыть кредит за 3-5лет,то я выиграю,по сравнению с ДП-посмотрим.в это же время у меня друг взлял кредит в этом же банке,но с ДП и ему дали 13%.теперь частенько спорим кто выиграл.он тоже гасит кредит вне графика,т.е. больше чем надо по графику.
только одного не пойму,почему именно в течении первых 3-5 лет выгодно погасить досрочно АП,чем ДП?одно я вижу точно-это 0.5%меньше у АП,а что происходит после первых пяти лет,почему дальше АП в проиграше?"
-
Конечно Ваш выгоднее, т.к. взят под меньший процент. При одинаковых платежах кредит с АП закрывается быстрее кредита с ДП, т.к. при меньшей процентной ставке остается больше на погашение основного долга.
Правда, не понятно на какой срок Ваш друг взял кредит с ДП и почему процент по нему больше?
-
И после 5 и после 10-15-20-30 лет АП с меньшим процентом чем ДП (с большим) и при отсутствии щтрафов за досрочное погашение будет выгоднее / дешевле чем ДП. Дело не в виде платежа а в проценте.
Добавление про досрочное погашение:
Допустим к первому платежу курс доллара возрастает с 29 до 40 руб/долл. или в 1,38 раза.
-
1 млн. руб = 34,5 тыс. долл при курсе 29.
При росте курса доллара до 40, долларовый кредит 34,5 тыс. долл. "превращается" в 1,38 млн. руб.
Если заемщик закрывает кредит первым платежом, то:
- по рублевому заплатит 1 млн.руб. с процентами за 1 месяц
- по долларовому 1,38 млн. руб с процентами за 1 месяц
Извените если рассуждаю слишком по-дилетантски.
Перечитал весь форум, спасибо. Отдельное за экселевские таблицы.
У меня вопрос несколько иного толка.
Уже год как имею кредит на 15 лет, по ставке 12% годовых. Сейчас имею на руках 100 000 р (подарили) и хочу внести их в дополнение к очередному АП, дабы за оставшиеся 14 лет сильно сэкономить на процентах. По условию договора у меня уменьшится АП, а не срок.
Однако, недавно, овладев крупной суммой, открыл вклад с ежемесячным начислением "проценты на проценты" и с возможностью пополнения по ставке 15,5% годовых! В кризис бывают такие вот извращения стоимости денег.
Мой вопрос: есть ли смысл положить мои 100 000 на этот вклад на годик-другой и принесет ли мне разница в процентных ставках прибыль или ущерб. Если да, то какой? (При условии нивелирования инфляции ростом моей зарплаты и при условии что по истечении срока вклада эти 100 000 все равно планирую пустить в гашение долга).
Если можно с математическими выкладками и разбивочкой доход-расходов за год-два.
однозначно не ответить. Куча "если"
1 - если нет штрафов за досрочное погашение, то вариант с уменьшением платежа лучше уменьшения срока
2 - Желательно иметь подушку безопасности на несколько платежей на случай личного дефолта. В условиях кризиса тем более
3 - Если банк, где взяли ипотеку, и банк, где собираетесь открыть вклад, один и тот же, то прекрасно для подушки безопасности
4 - Если бы не было налоговых вычетов и уверены в банке, выгоднее положить 100 тр на депозит
5 - При хорошем белом доходе выгоднее все 100 тр пустить на досрочку и вернуть через год 13 тр. 13 тр снова на досрочку. Эффект д/б больше чем 15,5%/год. Тем более уменьшается страховка
6 - При малом белом доходе часть из 100 тр пустить на досрочку, часть на депозит, и вернуть через год 13% от досрочки. И так несколько лет подряд
7 - Можно было и дальше продолжить. Но вариантов с нюансами слишком много. Все не учтешь. Да и заемщики все разные
8 - При стабильной экономике я для себя выбрал бы пункты 5 и 6.При кризисе дилемма:
- уменьшить бремя ипотеки
- или рискнуть вкладом ради подушки безопасности
1- штрафов нет
2- подушка есть, около 5-6 месячных платежей. 100 000, о которых речь, это совсем лишние деньги, которые в среднесрочной перспективе ни на что тратить не хочу, только на погашение либо на то, чтобы пустить их в инвестиции (вклад) на вышеописанных условиях.
3- банки разные, оба надежные, вклад застрахован, тут без вопросов!
4- Вычет по основному долгу уже весь выбран и получен. Остался вычет по процентам.
5- См выше + подумайте, вычет-то распространяется и на проценты, то есть имея кредит и не гася его, я со своей белой зарплаты имею вычеты и по процентам, то есть уменьшаю эффективную ставку по кредиту. Это другая сторона медали.
6- Повторю, требуется рассмотреть идеальную модель, без учета подушек, рисков, инфляции. Что математически выгодней, подержать деньги год-два-три на вкладе или спешить погашать долг, теряя (а теряя ли) недополученную прибыль по вкладу, % ставка по которому выше, чем кредитная % ставка?
7=6
8- у меня вариант 5, но это для справки, повторю, вычет выбран и я его уже не рассматриваю, хотя вычет по процентам, уплаченным банку, играет в мои ворота.
Нужен расчет! СООТНЕСТИ Уменьшение аннуитета, доля % в сумме этого уменьшения, доход от вклада и упущенная выгода, если вклад не открывать. Спасибо за обсуждение, продолжим?
потребитель вправе требовать исполнения обязанностей продавца (банка), согласно заключенному договору. Вы вправе и не заключать договор, если посчитаете, что он не выгоден для Вас, никто Вас не принуждает покупать сапоги если они Вам малы(велики), а вот требовать гарантийного ремонта после покупки подходящих сапог вы вправе.
К тому же если Вы в другом магазине можете купить сапоги дешевле, то покупайте там. Это рынок
если без учета рисков и чисто математически:
1 - выгоднее все "лишние" деньги положить на депозит под 15,5%/год, что должно с лихвой перекрыть ипотеку под 12% и страховку
2 - платить ипотеку по минимуму. Чем больше долг, тем больше набежит процентов по нему и тем больше налоговый вычет по процентам
3 - если есть возможность, то полученный назад вычет на пополнение депозита
4 - в некоторых банках, если платил с опережением графика, то следующие несколько платежей можно платить только проценты без погашения основного долга. Узнайте про этот вариант
5 - депозит пригодится для непредвиденных расходов и пресловутой подушки безопасности
-
ната,
дело, скорее, не в банках
- банки с АП могут перепродать ипотеку АИЖК или зарубежным банкам
- когда АИЖК или зарубежные банки станут покупать ипотеку с ДП, то большинство банков начнет выдавать ипотеку с ДП
Никто не утрудится конкретным расчетом?
Ан нет. Я вот посчитал что погашая досрочно кредит в сумме 100 000, аннуитет платеж уменьшается на 1287 рублей, а вклад приносит 1170 рублей. Это в месяц. Почему так, ведь %% по вкладу выше, чем по ипотеке. А теряю больше чем обретаю.
при корректном сравнении кредит и вклад закрываются за одинаковый срок. Аннуитетный Платеж по вкладу будет больше чем по кредиту, т.к. процент по вкладу больше
решил сделать небольшой расчет для Вашего случая.
Например, ипотека - 1 млн.руб - 15 лет - 12%/год - АП = 12002 = 12 тр/мес
+ страховка, размер которой я не знаю, но она ежегодно уменьшается с основным долгом
Дед Мороз через 1 день после взятия ипотеки дарит 1 млн. руб
-
Варианты:
1 - Можно сразу погасить основной долг и получать вычеты от стоимости квартиры. Вычета по процентам ес-но не будет
-
2 - Можно положить 1 млн. на депозит 15,5% год, снимать только проценты
- 155 тр/год = 12,917 тр/мес и за счет них гасить ипотеку
- профицит = 917 руб/мес = 11 тр/год
- каждый год налоговые вычеты по процентам = 12*12*0,13 = 18,72 тр/год плюс профицит по ипотеке = 11 тр/год (сумма = 29,72 тр/год)направлять на страховку
- вычеты по процентам должны перекрывать страховку?
- положительное сальдо (процент по депозиту + вычет по процентам минус ипотека минус страховка) на пополнение депозита
-Положительное сальдо должно каждый год несколько возрастать
- Через 15 лет ипотека закрывается и на депозите больше 1 млн. халявных рублей
-
3 - Если сальдо отрицательное при дикой страховке, то считаем по другому
АП по делозиту на 15 лет под 15,5%/год = 14,34 тр/мес.
- профицит = 2,34 тр/мес = 28,08 тр/мес
- профицит + вычет по процентам = 46,8 тр/год
3.1.- Если сальдо при этом методе становится положительным, то выбирается депозит
- через 15 лет на депозит накапает несколько сотен тысяч халявных рублей
3.2. - Если страховка совсем уж дикая, и сальдо даже при этом методе отрицательное, то лучше подарком от Деда Мороза гасить ипотеку
Страховка составляет около 0,65% от сумы остатка ссудной задолженности ежегодно, соответсвенно и уменьшаться при погашении она будет на 0,65% от суммы погашения, то есть при досрочном платеже 100 000 - на 650 рублей в год.
А вот что меня больше смущает - так это то что депозит открыт, допустим на средства Деда Мороза, но не на 15 лет, а на 2 года. По истечении 2 лет я, получив все проценты, пущу их и саму сумму вклада на погашение. Внимание вопрос: останусь ли я в этом случае в плюсе, или все-таки выгоднее погасить сразу, а не ждать когда отработает вклад?
Рисками потери работы, инфляцией можно пренебречь.
пока процент по вкладу выше выгоднее вклад чем гасить ипотеку
Если хотите посчитать долг по ипотеке через любое количество Аннуитетных Платежей, можно зайти сюда:
http://diletantr.narod.ru/calcdolg.htm
Поясняю: при ДП основная часть долга выплачивается в первые n лет, а при АП платежи распределяются равномерно по месяцам, но платеж, например, в 20000р в 2010 году не равен платежу 20000р в 2020 и тем более в 2030году, т.к. с учетом инфляции в 10% через 10 лет 20000р будут как сейчас ~6973р.
При АП вы откладываете погашение на более поздний срок, и эта масса денег будет с каждым годом дешеветь с учетом инфляции.
При большем сроке кредита (более 10 лет) экономия будет сотни тысяч рублей!
А насчет снижения, я думаю с банком еще нужно будет пободаться.
Потом (я повторюсь - думаю года через 2-3) когда экономика выздоровеет, вы сможете в удобное для ВАС время рефинансироваться, уплатив только 1% (в с реднем так)за кредит, и застолбя для себя уже новыу, низкую ставку.
Вряд ли пересматривамая ставка сыграет вам на руку. Сейчас многие заемщики вешаются, оттого что до кризиса радовались своим 9-10% годовым, а сечас вынуждены платить все 15-18!! Причем уровень из дохода никак не пропорционален Libor, Euribor, MOSPRIME и другими привязкам.
вот и все..поэтому..при всех равных условиях..следует брать не более чем на 10 лет и не более миллиона..тогда вы ничего не потеряете..9улучшайте жилищные условия постепенно)..и здесь не учитывается 2 важных фактора:
1.В случае взыскания % по кредиту ранее выплаченные не возвращаются..а по аннуитету в первый период они максимальны;
2.Захотите перекредитоваться..ранее выплаченное не учитывается.
Из всего вышеуказанного следует вывод-аннуитет это крепкий кукан с которого вы никогда не слезете,а выкинуть вас из квартиры банк сможет с легкостью,тогда вы потеряете все.(при нашем правосудии-произвол не в новинку)Так как я кредитовалась по 2 системам 2 раза могу сравнивать,аннуитет-смертельно опасен для заемщика и чрезвычайно выгоден для банка,сами делайте выводы.
И самое важное - действительно, вот платите вы 3 года ипотеку, уже миллион внесли - а основной долго погасили максимум тысяч на сто. И решили вы переехать жить в другой город, захотели продать квартиру - так из миллиона банк вам только сто тысяч и вернет.... В общем жесть.
И еще немаловажно - похоже в Росси диф вариант предлагает только Сбербанк, пока не наткнулась на другой такой же. И пусть совок - но я осталась довольна Сбером, и ипотеку выплатила за 3 года вместо 20 =) Так что мой опыт позитивный, всем советую!!! Сейчас вот второй раз буду брать!
Мое мнение, лучше платить понемногу, но одинаково, и планировать текущий бюджет. А банку просто сказать спасибо за то что он вообще дал заем.
Тем кто плачется по поводу выселения и "выкидывания" заемщика на улицу: а зачем вы вообще брали ТАКОЙ большой кредит, если прогнозируете свое банкротство?
при частичном досрочном погашении :
1. срок кредита
2. деньги.
Т.е., предположим хочу я досрочно заплатить 150 тыс. руб.
Беру свой график платежей, и вычисляю на сколько месяцев он сократиться и сколько при этом я сэкономлю на процентах.
Как это сделать???
На этом сайте в поиске кредитов http://www.ipohelp.ru/queryform.html надо в условиях погашения кредита указать "Особые условия" - тогда выведутся все банки, которые предлагают этот выбор.
Всем удачи!
>> Вношу частично досрочное погашение с уменьшением месячного платежа, банк требует от меня...
Действия сторон при частично-досрочном погашении должны быть предусмотрены договором, и в случае, если договор предусматривает уменьшение размера аннуитета, то никаких документов дополнительно собирать не требуется. От вас банку нужно:
- Заявление о чачстичном досрочно погашении кредита;
- Платеж;
В замен банк должен вам выдать новый график платежей, в котором пересчитан размер аннуитета.
Все.
Видимо у вас договор не предусматривает такого развития событий, и банк пытается заключить с вами новый договор на новых условиях.
>> Алексей:
>> Поэтому прошу совета у знающих людей что мне лучше рассматривать АП или ДП?
Тут нет ничего сложного. Надо просто понимать, что есть размер кредита, есть ставка по кредиту. И вам в итоге надо вернуть банку всю сумму кредита и все начисленные проценты.
АП или ДП - это всего-лишь способы погасить тело кредита и проценты.
ДП - это когда вы каждый месяц гасите одну и ту же часть тела кредита + выплачиваете все проценты на остаток задолженности. Т.е. ДП со временем становится меньше, поскольку проценты начисляются с непогашенного остатка кредита.
АП - это когда вы платите равными платежами каждый месяц. При этом получается что на начальном этапе большая часть платежа идет на погашение процентов. Зато на начальном же этапе платеж получается меньше, чем при ДП.
Имеет смысл выбрать АП с возможностью досрочных платежей с правом уменьшения размера аннуитета. АП легче в первое время - когда тело кредита большое, и если у вас будут финансовые проблемы, то меньший по размеру платеж будет важен.
сегодня ходил в газпромбанк подавал документы на ипотеку, девочка распечатала таблицу, и не ясно вроде аннуитет должен быть один и тот же, но у них он изменяется на рубли и копейки от месяца к месяцу (например 9720,23, следом 9719,25). Самое, что интересное разобрался, что он у них считается по дням в месяце где 31, где 30, где 29, но почему то между собой платежи, скажем, где по 31 дню в месяце не сходятся. Не подскажете в чем дело???
Ситуация следующая:
Вариант 1. Беру ипотеку допустим в 1 000 000 руб на 10 лет под 10 %.
Вариант 2. Беру ипотеку в 1 000 000 руб на 15 лет (связано с посторонними факторами) под 10% и гашу ее за 10 лет досрочными платежами (штрафов за таковые не предусмотрено).
Одинаковы ли будут переплаты в виде процентов в обоих случаях либо во втором придется заплатить больше, хотя время погашения фактически одно и то же?
Как мне сказали банкиры, "вы платите установленный процент за фактическое время пользования кредитом" (что логично, иначе зачем процент в договоре).
Я сама взяла ипотеку на максимальный срок (25 лет), чтобы в случае финансовых проблем можно было выплачивать маленькую (хотя совершенно невыгодную в долгосрочном периоде) сумму. А в нормальных условиях никто не мешает погашать досрочно.
А вот с ДП терять работу было бы фатально.
Но понятно, что в хороших условиях я постараюсь погасить эту ипотеку быстрее (чем за 25 лет).
По состоянию на сентябрь 2011 года уплачено 567 140 р. Из них в погашение долга 14 168р. остальное – в уплату процентов за пользование займом. Дополнительно, помимо платежей по графику, внесено 192 000 руб. В результате на сегодня долг по займу составляет 1 401 000 р., тогда как ожидал 1 293 832 (192000 + 14168), то есть из досрочно внесенной суммы 107168 рублей куда-то пропали. Пояснили, что при досрочных платежах очередность списания суммы 1 –я очередь "причисленные проценты", 2 – остаток в уплату основного долга. Так и не понял, что означает причисленные проценты, это вроде "упущенной выгоды" банка что ли? То есть проценты, которые они могли бы получить, но не получают ввиду досрочного погашения основного долга? С такими вариантами нереально рассчитаться даже при досрочном внесении.. Может кто знаком с системой АИЖК или что за проценты такие?
спешу вас обрадовать, досрочные платежи всегда идут в счёт основного долга, только нужно их правильно оформлять приходя в банк и подписывая соответствующее заявление. также комиссии за частичное или полное досрочное погашение отменили законом.
теперь о грусном.
как не печально, но чудес не бывает, и все не могут быть олигархами платя банку 500 рублей в месяц за ипотеку и сдавая жильё за 20 тысяч,
ежемесячный платёж формируется из двух частей, это проценты начисленные на остаток долга в начале месяца и некоторая часть погашения основного долга, соответственно ни при каких ковришках сумма ежемесячного платежа не может быть ниже суммы начисленных процентом. т.е. для кредита в полтора миллиона даже под 10% годовых сумма ежемесячного взноса будет больше 12500(на добавка на погашение основного взноса тем больше чем меньше срок кредита)
также сдача обусловлена дополнительными затратами, рисками и не 100% времени квартира будет в сдаче, будут времена и простоев, потому с бизнес-планом нужно быть осторожней.
по страховке я плачу 1% от остатка долга в год.
ипотека это очень серьёзный и очень ответственный шаг, помните, что во взносах основную часть составляют проценты за пользование кредитом, и их в случае чего вернуть не получится, продавать приходится и так часто существенно дешевле чем покупали, т.е. если уже в процессе ипотека окажется не по карману получится, что вы просто выбросили кучу денег, чтобы сиграть в игру "ипотека".
без подушки безопасности вообще лучше не брать ипотеку, ипотека это не телефон, на еде и одежде вы не сможете экономить 10 лет, а ещё ломаются холодильники и плиты.
в силу возраста вам скорее всего ипотеку не одобрят или на более сжатые сроки а тогда сумма взноса очень сильно возрастёт.
страховка по ипотеке это 0.2% от остатка долга, но банк может требовать ещё и страховку жизни и здоровья, это уже существенно дороже и зависит от страховой компании и вашего состояния, вас могут попросить пройти медобследование чтобы окончательно назвать сумму, скорее всего в вашем случае она окажется в районе 2-3%
страховку впрочем часто можно платить в рассрочку каждый месяц а не разово.
если вы реально оцениваете свои силы по выплате ипотеки, посмотрите нельзя ли оформить её на кого-нибудь из более молодых родственников. и всё-же если нет подушки безопасности лучше вам ещё покопить деньги на депозите годик-другой, а не бросаться в бурную горную реку, если не сможете грести то цена ошибки будет очень высока.
>> Подскажите.Хочу закрыт кредит,остаток 144 тыс.11%годовых.сколько придётся платить?
Вы должны оплатить остаток долга с процентами за последний месяц, т.е. если в начале месяца у вас была задолженность по кредиту 144000 то для погашения вы должны отдать 145320 рублей. не забудьте что для досрочного погашения нужно написать соответствующее заявление в банк.
если вы рассчитываете на ежемесячный платёж в 15т. то при кредитовании под 10%(а это оочень хорошо) вы получите:
706000 - на 5 лет кабалы
1135000 - на 10
1396000 - на 15
1554000 - на 20
1650000 - на 25
1709000 - на 30
при других процентах суммы будут иные. как видно 10 от 30 лет отличается всего в полтора раза, но это может сиграть ключевую роль в начале серьёзного пути.
лично я находясь на грани облазал много вариантов, уже почти совсем упав духом, обнаружил у наших банков есть спец предложения по новостройкам ими финансируемым. в итоге я взял кредит на льготных условиях в 10 процентов на дешёвое жильё вписавшись в бюджет. но к бюджету а подошёл очень основательно откладывая деньги на депозите более года, и именно на данные ежемесячные взносы которые не привели к моему обнищанию и обветшанию одежды я подписался в договоре.
чтобы просто трезво оценивать свои силы нужно начать стабильно каждый месяц из бюджета вынимать сумму откладывая её в копилку, если вы поймёте что не тянете, то у вас хотябы останутся сбережения, а вот если ввяжетесь в игру и проиграете то потеряете всё. очень жалко многих людей которые ввязываются в это дело в надежде на лучшую жизнь соглашаются на всё а потом остаются на улице и ничем им уже не поможешь.
Взяла кредит 450000 руб. на 4 года под 15.49% год, АП
ежемес платеж 12830,55 руб
есть возможность отдать сразу 100000 руб, что выгоднее: уменьшить срок кредита или ежемес платеж?
Заранее спасибо)