Ипобарометр:
Москва, 24.11.2014
7.90%
Самая низкая ставка в рублях! 1 банк
4.98%
Самая низкая ставка в валюте! 1 банк
50лет
Самый большой срок кредита! 2 банка
0%
Самый низкий первоначальный взнос! 9 банков

Ипотека: расчет платежа

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.

Расчет дифференцированных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Оплата кредита Итого платеж Сумма кредита на конец
1 135 700.00 1 243.92 11 308.33 12 552.25 124 391.67
2 124 391.67 1 140.26 11 308.33 12 448.59 113 083.34
3 113 083.34 1 036.60 11 308.33 12 344.93 101 775.01
4 101 775.01 932.94 11 308.33 12 241.27 90 466.68
5 90 466.68 829.28 11 308.33 12 137.61 79 158.35
6 79 158.35 725.62 11 308.33 12 033.95 67 850.02
7 67 850.02 621.96 11 308.33 11 930.29 56 541.69
8 56 541.69 518.30 11 308.33 11 826.63 45 233.36
9 45 233.36 414.64 11 308.33 11 722.97 33 925.03
10 33 925.03 310.98 11 308.33 11 619.31 22 616.70
11 22 616.70 207.32 11 308.33 11 515.65 11 308.33
12 11 308.33 103.66 11 308.33 11 411.99 0.00
ИТОГО 8 085.46 143 785.46

Расчет аннуитетных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Кредит+ процент Аннуитет Сумма кредита на конец
1 135 700.00 1 243.92 136 943.92 11 993.39 124 950.53
2 124 950.53 1 145.38 126 095.91 11 993.39 114 102.52
3 114 102.52 1 045.94 115 148.46 11 993.39 103 155.07
4 103 155.07 945.59 104 100.66 11 993.39 92 107.26
5 92 107.26 844.32 92 951.58 11 993.39 80 958.19
6 80 958.19 742.12 81 700.31 11 993.39 69 706.92
7 69 706.92 638.98 70 345.90 11 993.39 58 352.51
8 58 352.51 534.90 58 887.41 11 993.39 46 894.02
9 46 894.02 429.86 47 323.88 11 993.39 35 330.49
10 35 330.49 323.86 35 654.35 11 993.39 23 660.96
11 23 660.96 216.89 23 877.85 11 993.39 11 884.45
12 11 884.45 108.94 11 993.39 11 993.39 0.00
ИТОГО 8 220.69 143 920.68

Комментарии к статье:

26.06.2006 в 20:48 от Евгений:
Главная ошибка в рассчете - первый платеж, если я смог заплатить 12552,25 - что мне мешает сделать такой же аннуитет?
А если выровнять - то получится что я выплачу раньше и меньше по процентам.
09.08.2006 в 13:13 от Ирина:
Расчет сделан верно. Аннуитет приводит к переплате. Дифференцированные платежи ложатся повышенным бременем на начальном этапе, зато в итоге получается экономия.
11.09.2006 в 10:09 от Неизвестный:
Не анализируя расчет можно сказать, что проигрыша при аннуитете нет, так как при сравнении не учитывается разная динамика погашения основного долга из-за которой возникает разница.Если посчитать аннуитет, выделив погашение основного долга, а потом посчитать диф платежами используя эту динамику, то получится та же сумма.
02.12.2006 в 17:08 от Diletantr:
Начнём с теории.
1 - При отсутствии санкций за досрочное погашение:
- и одинаковых процентах нет разницы между АННУИТЕТНЫМ ПЛАТЕЖОМ (АП) и ДИФФЕРЕНЦИРОВАНЫМ (ДП)
- при разных %%, однозначно, выгоднее платёж с меньшим % по кредиту.
-
2 - Как правило чем меньше срок выплат тем ниже %
-
3 - Заемщик приходит в банк за МИНИМАЛЬНО - НЕОБХОДИМОЙ СУММОЙ КРЕДИТА (СК)
-
4 - При одинаковой платежеспособности, БОЛЬШИХ одинаковых сроках и %% СК с АП сушественно больше СК с ДП
-
5 - Зачем брать кредит с ДП на 15 (25) лет если можно ( или возможно) взять такой же по сумме кредит с АП на 10 (15) лет с МЕНЬШИМ %?
-
6 - Если % по кредиту с АП хотя бы на 0,5% меньше % по кредиту с ДП, то АП со штрафом 2% от размера досрочного платежа уже выгоднее ДП без штрафов.
-
-
Это теория. На практике необходимо сравнить конкретные кредитные продукты разных банков с учетом процентов, штрафов за досрочное погашение и дополнительных расходов.
06.08.2007 в 12:49 от Sergey:
Насколько я понял в разных банках применяется разная методика расчёта аннуитетного платежа:
1.Х=S*p/(1-(1+p)^(-m))
2.X=S*p/(1-(1+p)^(1-m))
3.X=S*p/(1-(1+p)^(2-m))
Самая "дешёвая" первая, а самая "дорогая" третья.
16.11.2007 в 12:28 от Симоненко Елена:
1. При одинаковых процентных ставках сумма выплат по дифференцированному платежу и аннуитетному ОДИНАКОВА.
2. Примерно в середине срока аннуитетный платеж сравнивается по сумме с дифференцированным.
3. По аннуитетному платежу заемщик (в силу заданного банком соотношения "доход-расход") может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).
4. Если считать по математической формуле f(x) = ..., где f(x)-> max (то есть - при каких платежах можно получить максимальную сумму кредита), то аннуитетный платеж явно выигрывает. То есть, если заемщику надо побольше деньжат, ему придется соглашаться на аннуитет.
5. Заемщик ПРОИГРЫВАЕТ с аннуитетом только в случае досрочного погашения. Если к середине срока кредитования по аннуитету не погашено еще и половины ТЕЛА КРЕДИТА, то по дифференцированному - выплачена БОЛЬШАЯ часть.
6. Еще один момент - снижение стоимости денег из-за инфляции. Если мы оплачиваем высокие дифференцированные платежи в начале срока, то они стоят дороже, чем те же самые платежи, распределенные во времени. То есть, те 8-9 процентов инфляции, которые мы имеем на сегодняшний день, давят на БОЛЬШУЮ часть займа. А не на меньшую, как при аннуитете.
10.12.2007 в 22:23 от Игорь:
"При одинаковых процентных ставках сумма выплат по дифференцированному платежу и аннуитетному ОДИНАКОВА." - вот я никак не могу понять эту фразу! Открыл здешний калькулятор: кредит 1500000р. на 30лет под 10%. Процентов по аннуитетному платежу 3238885р., а по ДП - 2256248р. Разница 1млн.руб. И что здесь ОДИНАКОВО?
12.12.2007 в 13:24 от Анатолий:
Для Игоря. Елена имела в виду стоимость денег во времени. Вычислять нету времени, но смысл думаю будет понятен на небольшом примере. Что больше 100 рублей сейчас или 1000 рублей через 10 лет при процентной ставки ипотеки (ставка дисконтирования) 12 процентов. В моем примера 1000 рублей через десять лет сегодня стоят около 322 рублей. Смысл в том что лучше сегодня платить меньше чем завтра больше. Поэтому Елена и приравнивает или даже говорит что ануитет дешевле.
19.01.2008 в 15:38 от Михаил:
При равных условиях, таких как процентная ставка, отсутствие инфляции, конечно ДП выгоднее.
Но плюс по АП это возможность взять кредит примерно на 20-28% больше чем по ДП. А инфляция порядка 8-9% слихвой окупит переплату (переплата по АП на всем протяжении выплат будет в любом случае).
Но для досрочного погашения конечно нужно учитывать всякие штрафы и т.п.
21.01.2008 в 16:33 от Даша:
Я точно знаю, что смогу погасить кредит досрочно, лет за 6. Но может ли так случиться, что я подпишу контракт на взятие кредита в 2000000 руб на условиях в 20 лет по 11%, по которому банку положено 5780000 руб (по истечении срока выплат), и окажется, что в итоге, не смотря на досрочное погащение, мне придется все-таки выплачивать всю сумму процентов?

Я звонила в банк, спросила, мне сказали, что при внесении суммы по досрочному погащению, банк пересчитывает проценты по кредиту и сокращает время выплаты, т.е уменьшает срок в 20 лет. Но не сказали, в счет чего идет погащение в счет % или в моего кредита.

Помогите пожалуйста, если кто сталкивался.
24.01.2008 в 14:32 от Olga:
Дарье: Даша, при досрочном погашении, Вы погашаете сумму основного долга, а не сумму по процентам... т.е. в мес. досрочного погашения, Вам рассчитают, ск-ко Вы в данный момент должны % + сумма кредита данного периода + остаток от принесенной суммы в счет оставшейся по кредиту суммы. Н-р, Вы должны сегодня заплатить 500 руб по кредиту+300 руб. должны по процентам. Принесли 1500 руб. значит 700 руб у вас возьмут в счет погашения оставшейся по кредиту суммы и проценты будут банком начисляться на оставшуюся сумму!!!
25.01.2008 в 13:01 от Сергей:
Что выгоднее при досрочном погашении кредита с аннуитетом: уменьшение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа? Штрафов нет, ежегодную страховку можно не учитывать...
25.01.2008 в 13:17 от Ольга:
По-моему, при досрочном погашении выгоднее сокращать срок кредита, чем уменьшать сумму аннуитета, т.к. тут действует общее правило для любого кредита - чем меньше срок тем меньше итоговая переплата.
28.03.2008 в 15:12 от Доктор:
Подскажите пожалуйста. Взял в банке по ипотеке 2443000руб. под 13,7% годовых на 15 лет.
Насколько я понимаю, ежемесячный платеж должен составить 32 043,53..., но в банке мне сказали, что мой платеж составит 32 098 руб. Почему такая разница???
По моим расчетам, такой платеж может быть, если процентная ставка не 13,7, а 13,733!!!!!
Объясните мне пожалуйста.
31.03.2008 в 11:08 от Ольга:
Для Доктора:
Возможно, что такая разница получилась из-за того, что банк рассчитывает аннуитет подневно, а не помесячно как в калькуляторе на этом сайте.
Конечно, за 15 лет набежит разница в 10000 рублей - это обидно, но против методы банка тут не поспоришь - имеет право на жизнь...
21.05.2008 в 16:10 от Равилыч:
Финансовая грамотность нашего населения оставляет желать лучшего.
Респект Симоненко Елена.
На самом деле при одинаковых процентных ставках и отсутствии инфляции и штрафных санкций за досрочное погашение разница между ДП и АП минимальна. В этом идеальном варианте АП даже несколько предпочтительнее так как в начале срока обязательные платежи по АП меньше чем по ДП и при возникновении форс-мажорных обстоятельств у заемщика больше возмодностей заплатить по графику не выходя на просрочку. Большую роль при кредитовании на длительные сроки играет фактор инфляции, уровень который в нашей стране непредсказуем, тем более трудно прогнозировать его влияние через 10-15 лет. В развитых странах процентная ставка по "длинным кредитам" увязана со ставкой рефинансирования которая в свою очередь тесно коррелирует со ставкой инфляции, что на мой взгляд является более корректным и честным методом для всех участников рынка.
Конечно существуют операции по перекредитованию, однако расходы по проведению данной транзакции ложатся на клиента и могут свести весь эффект от даннной операции на нет.
Подытоживая все вышесказанное хотелось бы выразить собственное мнение, что для большинства клиентов по ипотеке на сегодняшний день, выгоднее АП при условии отсутствия штрафных санкций и ограничений на размер сумм по досрочному погашению.
Всем потенциальным клиентам ипотеки рекомендую изучить тему дисконтированных платежей, тогда многие вопросы отпадут сами собой.
05.06.2008 в 20:52 от Елена:
здравствуйте! Кто знает, как в ежемесячном АП рассчитывается основной долг и %-ты. В банке дали график погашения кредита.В нем просматривается "морковка" по основному долгу,т.е. в начале выплат -минимальная сумма,к концу- максимальная.По выплате %- наоборот, максим. выплаты в начале. Как рассчитывается основной долг и %-ты в банке не говорят.У нас одна формула расчета ежемесячного АП и всё"!
07.06.2008 в 19:32 от Николай:
ответ Елене:
От АП в счет процентов идет следующас сумма: S(заем)/100*%/365(366)*30(31) остальное идет в счет основного долга.
пример 1 000 000 заем, 12,5% годовых, 15 лет
1 000 000/100*12,5/365*30=10273
При таком кредите АП=12325 т.е в счет основного долга 2051 руб.
Следующая сумма процентов насчитывается на остаток
(1000000-2051)100*12,5/365*30=10253
в счет основного долга 2072 руб. и т.д.
04.07.2008 в 05:40 от Ольга:
Здравствуйте! Кто знает, как в ежемесячном ДП рассчитывается процент. Расчитайте пожалуйста, 180000 рублей, на 5 лет, под 17% годовых. Поясните пожалуйста как расчитали процент.
10.07.2008 в 14:41 от Михаил:
ответ Ольге.
Платеж(%)=(Сумма кредита (т.е.остаток на текущий месяц) * %* кол-во дней в текущем месяце)/(колво дней в году * 100%)
В вашем случае за июль(первый платеж) вы платите:
Платеж(%)=(180000*17*31)/(366*100)=2591,8

Плата по кредиту является постоянной и = сума кредита/срок кредита(мес), т.е.
Платеж(кредит)=180000/60=3000

Следующий месяц проценты считаются уже от 177000 и так далее.
20.08.2008 в 11:12 от Алексей:
Основной вопрос видимо у всех что выгоднее АП или ДП.
Жалко нет возможности здесь вставить график, но при анализе, денежных потоков, получается следующее.
Основное ДП выгоден тем что сумма долга возмещается быстрее, соответственно в итоге меньшая сумма выплаты процентов, если кто то планирует гасить кредит раньше, то самым выгодном вариантом будет ДП. Если исходить из точки зрения доходов,если они постоянны и в ближайшие 15 лет не будут расти (что мало вероятно), более удобным (не выгодным) будет АП.
Теперь про % в начальном периоде. плата за кредит практически одинакова, максимум разницы оплаты % приходится примерно на середину периода, таким образом при погашении основного долга пиковым платежом в конце первой четверти периода а для 15 лет это 3,5 года можно сгладить разницу в % между АП и ДП.
Что касается дисконта, безусловно при ставке дисконта равной % ставке сумма денежных потоком при АП и ДП в конце периода будут одинаковыми, но 1. Дисконт как правило ниже % ставки банка, в следствии чего в любом случае переплата по АП будет выше. Но если учитывать покупательскую способность денег на конкретный товар например недвижимость, то тут дисконт (учитывая рост цен с 2001 по 2008гг) явно будет выше в несколько раз, тогда АП выгоднее безусловно.
Кто то просил формулу по ДП, я тут на днях как раз ее вывел, оказалась не такая уж сложная:
X=0.5*S*p*((m+1)/m), где
Х-плата за кредит
S-Сумма кредита
р-годовая ставка в долях
m-количество периодов платежей (обычно в кол-во мес.)
Пожалуйста, пользуйтесь.
29.09.2008 в 18:36 от LonelyWalker:
вот, сделал вам файлик для сравнения ГРАФИКОВ платежей и переплат по кредитам (удобный как для монитора, так и для распечатки!!!) с комментариями

http://slil.ru/26189363

черные ячейки можно смело редактировать

кроме того добавил 2 блока для сравнения при досрочном погашении спустя (например) 3 месяца - думаю, там все понятно, так что можно свои планы ставить и смотреть что к чему... ;)
30.09.2008 в 18:27 от LonelyWalker:
ув. Симоненко Елена, позвольте не согласиться...

> 1. При одинаковых процентных ставках сумма выплат по дифференцированному платежу и аннуитетному ОДИНАКОВА.

простой расчет показывает, что за использование кредита в 100К$ на 20лет под 12%год придется вернуть банку: при ДП 220.5 килобаксов, а при АП - больше 264,25 килобаксов... Разницу в 43750$ не назовешь "ОДИНАКОВОЙ сумма выплат"

> 2. Примерно в середине срока аннуитетный платеж сравнивается по сумме с дифференцированным.

точнее немного раньше, но это совершенно не важно, т.к. к этому сроку размеры тел кредита ЗАМЕТНО различаются (а это важнее "суммы платежа", т.к. говорит о том, какие ПРОЦЕНТЫ на этот остаток все еще капают...)

> 3. По аннуитетному платежу заемщик (в силу заданного банком соотношения "доход-расход") может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик).

тут согласен. но за все надо платить - в данном случае бОльшей стоимостью кредита (суммы по процентам)

> 4. Если считать по математической формуле f(x) = ..., где f(x)-> max (то есть - при каких платежах можно получить максимальную сумму кредита), то аннуитетный платеж явно выигрывает. То есть, если заемщику надо побольше деньжат, ему придется соглашаться на аннуитет.

это тесно связано с п.3.

> 5. Заемщик ПРОИГРЫВАЕТ с аннуитетом только в случае досрочного погашения. Если к середине срока кредитования по аннуитету не погашено еще и половины ТЕЛА КРЕДИТА, то по дифференцированному - выплачена БОЛЬШАЯ часть.

НЕ СОГЛАСЕН! заемщик проигрывает с АП если он НЕ погашает досрочно (или погашает суммами меньшими соответствующих диф.платежей (не меньше аннуитета, разумеется))! если же он в состоянии выплачивать сумму в размере хотя бы ПЕРВОГО ПЛАТЕЖА по ДП, то заемщику "ВАЩЕ ПАБАРАБАНУ" каким способом считаются платежи!!!
поясню на примере. Для наглядности возьмем 100тыс на 10лет под 12%, платить будем по 4000

мес - остаток. - сума%% - платеж (4000) минус процент = погашение тела
1. - 100000,00 - 1000,00 - 1833,33 - 3000,00
2. - 97000,00 - 970,00 - 1803,33 - 3030,00
3. - 93970,00 - 939,70 - 1773,03 - 3060,30
4. - 90909,70 - 909,10 - 1742,43 - 3090,90
5. - 87818,80 - 878,19 - 1711,52 - 3121,81
...

Сумма кредита одинаковая, годовой процент - тоже. В первый месяц набежит ОДИНАКОВАЯ сумма по процентам. значит на одинаковую сумму уменьшится тело кредита. во второй месяц все повториться, и в третий и так 29 месяцев пока все не погасишь. РАЗНИЦЫ НИКАКОЙ!!! чего не скажешь о погашении по грфику...
11.12.2008 в 20:05 от Андрей:
Вопрос: где можно найти юридическое закрепление правила перерасчета аннуитетного платежа при досрочном погашении? Я погасил досрочно 8% кредита - 116т., всего кредит - 1250000р. Мне сначала сократили срок кредита на год, что явилось нарушением усл. договора - там написано что при доср. погашении срок не меняется, когда я написал письмо сделали как было на 30 лет, при этом платеж уменьшился примерно на 60р. - был 13980 стал 13930 или около того, и в графике платежей теперь в течении года я плачу только %, списания осн. долга не происходит. Получается я не досрочно погасил, а что-то типа аванса внес на год вперед. Вступил с банком в переписку, формально отписываются, по существу вопросов не отвечают.Кто может компетентно ответить, законно ли это, так должно быть или меня дурят, пытаясь не упустить свою прибыль из-за доср. погашений? Банк КИТ финанс.
05.02.2009 в 23:35 от Сергей:
Подскажите . Взял кредит 1700000 на 5 лет 18% год.Расчитали график АП ,ежемес. плотёж 43177,39.Через 3 мес я внёс досрочно 200000р ,сняли комисию 2% и насчитали % с остатка задолжности 12148р ,получилась сумма в погошении основного долга 184000р.пересчитали общую сумму платежа ,стала 38074. не пойму одного, если бы не вносил 200000р то за 5лет должен банку 2607643р,а теперь когда внес должен за 5лет 2516590. разница получилась 91052р.Куда делись остальные? говорят ты выиграл на % 94000р за5 лет.получается дай 200000р потеряй 100000р.
07.05.2009 в 15:49 от Человек в белом костюме:
Как известно, люди разные и имеют разные типы мышления и восприятия. Поэтому возможно кому-то окажется полезным предложенный ниже взгляд на ДП и АП.

Итак, банк выдает вам некую сумму кредита (CК) под некий процент (Пр).
Ваши ежемесячные платежи складываются из двух компонент:
а) плата банку за его услугу
б) погашение основной задоженности

Плата банку за услугу, расчитывается ОДИНАКОВО и для ДП и для АП. Все что хочет банк, это чтобы вы ему заплатили процент Пр за каждый период владения остатка_по_основной_задолженности.

Т.е. если вы хотите повладеть 30 дней суммой в 1 000 000 рублей под 12% годовых, то вы должны заплатить за эту возможность (1 000 000 * 0.12 / 365 * 30) рублей.

Как не сложно заметить, то сколько вы платите банку за услугу напрямую зависит от того, сколько вы ему еще должны, т.е. какова величина вашего остатка_по_основной_задолженности.

И именно здесь начинается разница между ДП и АП, у которых просто разная динамика погашения этого остатка_по_основной_задолженности.
В случае ДП вы погашаете основной долг равными частями и естественным образом общая сумма платежа постоянно уменьшается, т.к погашение основного долга величина постоянная, а плата банку за услугу прямо зависит от все уменьшающейся суммы основной задолженности.
В случае АП вы погашаете основной долг специально расчитанными частями так, чтобы он в сумме с выплатой процентов банку составлял все время одну и туже сумму. И естественно для такой схемы размер погашения основного долга будет намного меньше вначале срока, чем в конце.

Таким образом важный вывод! Нет никаких "переплат" и тому подобной ерунды между ДП и АП. В любом варианте вы платите один и тот же процент (если они конечно совпадают в программе банка) за время фактического владения остатком_по_кредиту, который уменьшается с разной динамикой. И вы выбираете именну ту динамику, которая походит под ваши конкретные условия и ожидания. И тем более у вас есть возможность корректировать эту динамику досрочными погашениями суммы_основного_долга.
07.05.2009 в 16:27 от Человек в белом костюме:
Итак, теперь рассмотрим вторую мысль, так же немаловажную при рассмотрении вопроса о "страшных_переплатах".

Как известно, деньги во времени имеют совсем не одинаковую стоимость в виду простого факта существования инфляции.
Я думаю очевидна та простая мысль, что если инфляция составляет 10% в год, то положив 1 000 рублей в банк на 1 год под 10% процентов годовых, вы ничего не приобретете и не потеряете. В начале года вы сможете купить некий объем товаров и услуг за 1000 рублей и в конце года вы сможете купить ТАКОЙ ЖЕ объем товаров и услуг за 1100 полученных рублей.

Далее, в нашем примере, положив нашу 1 000 рублей в банк под 11% годовых в конце года мы получим фактическую прибыль всего лишь в 1%.

Обычно покупательная способность с_р_е_д_н_е_й семьи в долгосрочном периоде не очень сильно меняется год от года и скорей растет, чем падает. Т.е. если все товары и услуги в стране за год подорожают в силу инфляции, например, на 10%, то в среднем зарплаты и доходы вырастут в среднем на туже величину и с покупательной способностью ничего не случится. Отдельное исключение всякие кризисы подобные нынешнему, где семья должна здраво оценить перспективы своей покупательной способности.

Теперь вернемся к ипотеке. Банк вам дает кредит, например, под 15%. Львиная доля из этих процентов, это всего лишь компенсация инфляции, составляющей, например, 12-13%. И лишь 2-3% это фактическая прибыль банка и ваш фактический расход. Банк дает вам сейчас "дорогие" деньги, а в замен вынужден в будущем получать деньги с меньшей реальной стоимостью, что он компенсирует бОльшей частью вашей платы за кредит и лишь небольшую ее долю берет себе в прибыль.

С банком вы расплачиваетесь на протяжении срока кредитования все более и более легковесными деньгами, покупательная способность которых год от года все меньше и меньше, и эта сумма составляет все меньше и меньшую долю ваших растущих зарплат.
Конечно банк не будет работать себе в убыток, и его процент выше процента инфляция, но ненамного и именно это относительно небольшое опережение скорости потери деньгами своего веса составляет его прибыль. Именно по этому банки обычно пишут в условиях пункт о возможности в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Т.к. если инфляция будет намного больше вашего процент за кредит им нужно как-то защититься от этого.

Таким образом следует важный вывод!
Реальная плата за кредит составляет гораздо меньший процент, чем это кажется на первый взгляд.
28.05.2009 в 07:39 от Александр Салехард:
По крайней мере 2 здравомыслящих человека! Человек в белом костюме и LonelyWalker респект!
Я для себя определил, что выгоднее брать АП, причём на максимальный срок, т.к. он накладывает на заёмщика меньше ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. И я вправе сам выбрать сколько в этом месяце мне платить.
Так же считаю что при переплате выгоднее пересчитывать график с уменьшением аннуитета (без изменения срока кредита),т.к. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА уменьшаются, да и деньги со временем обесцениваются.

Самое главное, если взять АП и ДП с одинаковыми условиями и одинаково их гасить, то НИКАКОЙ разницы в итоге не будет!!!

И ещё одно, видимо некоторые банки дурят клиентов - переплату не вычитают из тела долга, а каким то образом забирают в счёт будующих %. Считаю это незаконным, т.к. не оказав УСЛУГУ нечесно брать за неё деньги! Вопрос в том, что в такой ситуации делать. Вот здесь какой то опыт подобных ситуаций был бы полезен.
03.09.2009 в 11:58 от Петр:
Долго думал - пришел к выводу - АП в любом случае хуже, хоть досрочно погашать, хоть в срок, единственный плюс - первые платежи меньше чем в ДП.Почему при равных процентной ставке при АП переплата больше?давайте рассмотрим условные велечины: кредитоденьгомесяц - количество денег которыми пользуемся в течении месяца (из таблицы - это сумма кредита на начало), затем их все сложим - получим суммарные кредитоденьгомесяцы (для ДП 882050,18, для АП 896802,92) и второй параметр процентомесяц - процент по кредиту разделенный на 12 - то есть мы пришли к более мелкому периоду кредитования (для 11% годовых - это 11/12).сумма процентов за все время оплаты кредита равна кредитоденькамесяцеа уноженным на процентомесц 882050,18*11/12/100=8085,459983896802,92*11/12/100=8220,693433то есть если мы берем АП кредит - то величина кредитопроцентомесяца большечем при ДП, тк погашения основного кредита идет медленнее и остаток кредита на следующий месяц больше.
03.09.2009 в 17:23 от Марина:
Абсолютно правильно написал LonelyWalker 30.09.2008 в 18:27. Аннуитетный платеж невыгоден только если Вы не собираетесь погашать кредит досрочно. А если Вы в принципе могли бы погашать и по графику дифференцированных платежей, но банк Вам не дает права выбора - не расстраивайтесь! Заключайте договор с аннуитетными платежами, а платите так, как будто у Вас договор с дифференцированными. Только каждый раз нужно будет писать заявление в банке, что сумму сверх аннуитета прошу зачислить в счет погашения основного долга. То есть, если Ваш аннуитетный платеж составляет 50000 рублей, из которых 40000 - это уплата процентов, а 10000 - это погашение основного долга, то Вам ничто не мешает добавить еще, скажем, 30000 в погашение долга.
Если кто-то еще не понял: пример в цифрах.
берем 100000 рублей на год под 12%.
Дифференцированные платежи:
Ежемес. платеж равен:
100000/12=8333.33 руб - погашение основного долга
10000*0.12/365дней*30дней в месяце= 986,40 руб - проценты за месяц
ИТОГО: 9319.73
В следующем месяце платить будем:
100000/12=8333.33 руб - погашение основного долга (аналогично прошлому месяцу. размер погашения основного долга в системе дифференцированных платежей фиксирован)
(10000-8333.33[погашенная в прошлом месяце сумма основного долга])*0.12/365дней*31день в месяце=934.34рублей
ИТОГО: 9267.67 рублей и так далее
ВЫВОДЫ о дифференцированной системе:
1. Сумма основного долга погашается ежемесячно равными частями
2. Сумма процентов начисляется ежемесячно на остаток основного долга
3. Размер платежа ежемесячно уменьшается, так как уменьшается сумма ежемесячно начисляемых процентов. А сумма начисляемых процентов уменьшается из-за уменьшения основного долга.

Теперь рассмотрим аннуитетные платежи:
100000руб под 12% годовых на год
Ежемесячный процент тут начисляется ТОЧНО ТАКЖЕ - на остаток.
10000*0.12/365дней*30дней в месяце= 986,40 руб - проценты за месяц
Но платеж МЕНЬШЕ (воспользуйтесь кредитным калькулятором на этом сайте и проверьте). Он составляет 8884,88 рублей, поэтому, в погашение основного долга после внесения платежа идет 8884.88-986.40=79898, 48рублей. Это меньше, чем в случае дифференцированного платежа, соответственно, сумма остатка основного долга, на который начисляются проценты, тоже больше, и сами проценты, соответственно больши и сумма кредита вырастает.

Выводы: Аннуитетные НИЧЕМ не отличаются от дифференцированных КРОМЕ СУММЫ ДЕНЕГ, КОТОРЫЕ ВЫ ПЛАТИТЕ В НАЧАЛЕ!!!! В этой системе Вам РАЗРЕШАЮТ при желании платить меньше (правда, тогда в итоге кредит обойдется Вам дороже). Но при желании Вы можете ПРЕВРАТИТЬ аннуитетные платежи в дифференцированные, рассчитав платежи по той формуле, которая приведена в начале сообщения.
Система кредитов с аннуитетными платежами удобна тем, у кого подтвержденный доход ниже неподтверденного.

Надеюсь, я помогла кому-то разобраться. Основное, что НЕТ РАЗНИЦЫ, какие платежи по кредиту. Разница только в том, какую сумму основного долга Вы будете погашать ежемесячно. Аннуитет - это по сути минимальная сумма, которую Вы обязаны оплатить. А больше платить никто не запрещает.

Аннуитет в некоторых случаях выступает уловкой банка. Помните Хоум Кредит? При сумме кредита, снятого с кредитной карты, в размере 40000, минимальный платеж 2400? Это, по сути, и есть аннуитет. И многие тогда не понимали, что только 200 рублей идет в погашение суммы кредита, а остальное проценты. И после внесения данной суммы долг составляет 39800. А если бы человек внес не 2400, а 4400, то долг по карте составил бы 37800.
16.10.2009 в 22:20 от Герман:
Нужны 2500000 в кредит, в банке дают :
1)16% рублёвый
2)9.25 долл.
срок - 15 лет
Подскажите пожалуйста, ведь даже если долл. подскачет до 40руб. всё равно ведь валютный кредит выгодней?
26.10.2009 в 00:32 от Diletantr:
(для Германа)
Если на следующий день после получения кредита курс доллара подскакивает с 29 до 40 руб/долл и остается неизменным весь срок кредитования, то:
1 - при оплате строго по графику долларовый кредит даже чуть выгоднее рублевого
2 - при периодическом использовании одинаковых при пересчете на рубли массированных частичных досрочных погашений рублевый кредит закрывается намного раньше валютного. Т.е. здесь рублевый кредит может оказаться в разы выгоднее (дешевле) долларового.
-
-
>>>>
"12.05.2009 в 05:14 от minarc:
сколько людей,столько мнений...но одно я знаю точно,чем быстрее погасишь кредит,тем меньше переплатишь-имхо!
я взял АП под 12.5% на 21 год ежемесячно плачу 600$+постоянно вношу на тело кредита.тем самым уменьшаю срок кредита.ни каких штрафов за досрочку нет,что не может не радовать.в банке меня уверили,что если закрыть кредит за 3-5лет,то я выиграю,по сравнению с ДП-посмотрим.в это же время у меня друг взлял кредит в этом же банке,но с ДП и ему дали 13%.теперь частенько спорим кто выиграл.он тоже гасит кредит вне графика,т.е. больше чем надо по графику.
только одного не пойму,почему именно в течении первых 3-5 лет выгодно погасить досрочно АП,чем ДП?одно я вижу точно-это 0.5%меньше у АП,а что происходит после первых пяти лет,почему дальше АП в проиграше?"
-
Конечно Ваш выгоднее, т.к. взят под меньший процент. При одинаковых платежах кредит с АП закрывается быстрее кредита с ДП, т.к. при меньшей процентной ставке остается больше на погашение основного долга.
Правда, не понятно на какой срок Ваш друг взял кредит с ДП и почему процент по нему больше?
-
И после 5 и после 10-15-20-30 лет АП с меньшим процентом чем ДП (с большим) и при отсутствии щтрафов за досрочное погашение будет выгоднее / дешевле чем ДП. Дело не в виде платежа а в проценте.
26.10.2009 в 00:54 от Diletantr:
(для Германа)
Добавление про досрочное погашение:
Допустим к первому платежу курс доллара возрастает с 29 до 40 руб/долл. или в 1,38 раза.
-
1 млн. руб = 34,5 тыс. долл при курсе 29.
При росте курса доллара до 40, долларовый кредит 34,5 тыс. долл. "превращается" в 1,38 млн. руб.
Если заемщик закрывает кредит первым платежом, то:
- по рублевому заплатит 1 млн.руб. с процентами за 1 месяц
- по долларовому 1,38 млн. руб с процентами за 1 месяц
12.01.2010 в 00:35 от Еще один Сергей:
При сравнении АП и ДП как-то упустили из виду доп. платежи как то страхование кредита, обслуживание счета, всякие комиссии банка; часть из них начисляется на остаток тела кредита. Таким образом еще одно очко в пользу ДП.
Извените если рассуждаю слишком по-дилетантски.
12.01.2010 в 12:51 от Ипотечник:
всем
Перечитал весь форум, спасибо. Отдельное за экселевские таблицы.
У меня вопрос несколько иного толка.
Уже год как имею кредит на 15 лет, по ставке 12% годовых. Сейчас имею на руках 100 000 р (подарили) и хочу внести их в дополнение к очередному АП, дабы за оставшиеся 14 лет сильно сэкономить на процентах. По условию договора у меня уменьшится АП, а не срок.
Однако, недавно, овладев крупной суммой, открыл вклад с ежемесячным начислением "проценты на проценты" и с возможностью пополнения по ставке 15,5% годовых! В кризис бывают такие вот извращения стоимости денег.
Мой вопрос: есть ли смысл положить мои 100 000 на этот вклад на годик-другой и принесет ли мне разница в процентных ставках прибыль или ущерб. Если да, то какой? (При условии нивелирования инфляции ростом моей зарплаты и при условии что по истечении срока вклада эти 100 000 все равно планирую пустить в гашение долга).
Если можно с математическими выкладками и разбивочкой доход-расходов за год-два.
14.01.2010 в 23:36 от Diletantr:
(Для Ипотечник:)
однозначно не ответить. Куча "если"
1 - если нет штрафов за досрочное погашение, то вариант с уменьшением платежа лучше уменьшения срока
2 - Желательно иметь подушку безопасности на несколько платежей на случай личного дефолта. В условиях кризиса тем более
3 - Если банк, где взяли ипотеку, и банк, где собираетесь открыть вклад, один и тот же, то прекрасно для подушки безопасности
4 - Если бы не было налоговых вычетов и уверены в банке, выгоднее положить 100 тр на депозит
5 - При хорошем белом доходе выгоднее все 100 тр пустить на досрочку и вернуть через год 13 тр. 13 тр снова на досрочку. Эффект д/б больше чем 15,5%/год. Тем более уменьшается страховка
6 - При малом белом доходе часть из 100 тр пустить на досрочку, часть на депозит, и вернуть через год 13% от досрочки. И так несколько лет подряд
7 - Можно было и дальше продолжить. Но вариантов с нюансами слишком много. Все не учтешь. Да и заемщики все разные
8 - При стабильной экономике я для себя выбрал бы пункты 5 и 6.При кризисе дилемма:
- уменьшить бремя ипотеки
- или рискнуть вкладом ради подушки безопасности
15.01.2010 в 11:23 от Ипотечник:
спасибо.
1- штрафов нет
2- подушка есть, около 5-6 месячных платежей. 100 000, о которых речь, это совсем лишние деньги, которые в среднесрочной перспективе ни на что тратить не хочу, только на погашение либо на то, чтобы пустить их в инвестиции (вклад) на вышеописанных условиях.
3- банки разные, оба надежные, вклад застрахован, тут без вопросов!
4- Вычет по основному долгу уже весь выбран и получен. Остался вычет по процентам.
5- См выше + подумайте, вычет-то распространяется и на проценты, то есть имея кредит и не гася его, я со своей белой зарплаты имею вычеты и по процентам, то есть уменьшаю эффективную ставку по кредиту. Это другая сторона медали.
6- Повторю, требуется рассмотреть идеальную модель, без учета подушек, рисков, инфляции. Что математически выгодней, подержать деньги год-два-три на вкладе или спешить погашать долг, теряя (а теряя ли) недополученную прибыль по вкладу, % ставка по которому выше, чем кредитная % ставка?
7=6
8- у меня вариант 5, но это для справки, повторю, вычет выбран и я его уже не рассматриваю, хотя вычет по процентам, уплаченным банку, играет в мои ворота.
Нужен расчет! СООТНЕСТИ Уменьшение аннуитета, доля % в сумме этого уменьшения, доход от вклада и упущенная выгода, если вклад не открывать. Спасибо за обсуждение, продолжим?
15.01.2010 в 12:27 от ната:
большинство банков работает по АП.по сути лишая потребителя права выбора.не является ли это нарушением прав потребителя?может этот вопрос и немножко не по теме,но очень бы хотелось узнать мнение других потребителей
15.01.2010 в 12:56 от Ипотечник:
ната,
потребитель вправе требовать исполнения обязанностей продавца (банка), согласно заключенному договору. Вы вправе и не заключать договор, если посчитаете, что он не выгоден для Вас, никто Вас не принуждает покупать сапоги если они Вам малы(велики), а вот требовать гарантийного ремонта после покупки подходящих сапог вы вправе.
К тому же если Вы в другом магазине можете купить сапоги дешевле, то покупайте там. Это рынок
16.01.2010 в 16:49 от Diletantr:
Ипотечник,
если без учета рисков и чисто математически:
1 - выгоднее все "лишние" деньги положить на депозит под 15,5%/год, что должно с лихвой перекрыть ипотеку под 12% и страховку
2 - платить ипотеку по минимуму. Чем больше долг, тем больше набежит процентов по нему и тем больше налоговый вычет по процентам
3 - если есть возможность, то полученный назад вычет на пополнение депозита
4 - в некоторых банках, если платил с опережением графика, то следующие несколько платежей можно платить только проценты без погашения основного долга. Узнайте про этот вариант
5 - депозит пригодится для непредвиденных расходов и пресловутой подушки безопасности
-
ната,
дело, скорее, не в банках
- банки с АП могут перепродать ипотеку АИЖК или зарубежным банкам
- когда АИЖК или зарубежные банки станут покупать ипотеку с ДП, то большинство банков начнет выдавать ипотеку с ДП
18.01.2010 в 18:20 от Ипотечник:
Спасибо.
Никто не утрудится конкретным расчетом?
Ан нет. Я вот посчитал что погашая досрочно кредит в сумме 100 000, аннуитет платеж уменьшается на 1287 рублей, а вклад приносит 1170 рублей. Это в месяц. Почему так, ведь %% по вкладу выше, чем по ипотеке. А теряю больше чем обретаю.
21.01.2010 в 23:04 от Diletantr:
Ипотечник,
решил сделать небольшой расчет для Вашего случая.
Например, ипотека - 1 млн.руб - 15 лет - 12%/год - АП = 12002 = 12 тр/мес
+ страховка, размер которой я не знаю, но она ежегодно уменьшается с основным долгом
Дед Мороз через 1 день после взятия ипотеки дарит 1 млн. руб
-
Варианты:
1 - Можно сразу погасить основной долг и получать вычеты от стоимости квартиры. Вычета по процентам ес-но не будет
-
2 - Можно положить 1 млн. на депозит 15,5% год, снимать только проценты
- 155 тр/год = 12,917 тр/мес и за счет них гасить ипотеку
- профицит = 917 руб/мес = 11 тр/год
- каждый год налоговые вычеты по процентам = 12*12*0,13 = 18,72 тр/год плюс профицит по ипотеке = 11 тр/год (сумма = 29,72 тр/год)направлять на страховку
- вычеты по процентам должны перекрывать страховку?
- положительное сальдо (процент по депозиту + вычет по процентам минус ипотека минус страховка) на пополнение депозита
-Положительное сальдо должно каждый год несколько возрастать
- Через 15 лет ипотека закрывается и на депозите больше 1 млн. халявных рублей
-
3 - Если сальдо отрицательное при дикой страховке, то считаем по другому
АП по делозиту на 15 лет под 15,5%/год = 14,34 тр/мес.
- профицит = 2,34 тр/мес = 28,08 тр/мес
- профицит + вычет по процентам = 46,8 тр/год
3.1.- Если сальдо при этом методе становится положительным, то выбирается депозит
- через 15 лет на депозит накапает несколько сотен тысяч халявных рублей
3.2. - Если страховка совсем уж дикая, и сальдо даже при этом методе отрицательное, то лучше подарком от Деда Мороза гасить ипотеку
25.01.2010 в 15:37 от Ипотечник:
Diletantr, огроменное спасибо за выкладки. С вычетами и процентами можно было не мудрить, т.к. вычет по основному долгу почти уже выбран, а при моем доходе успевать за вычетом по процентам я буду еще года 2-3. ТО есть эти деньги вернутся ко мне нескоро))
Страховка составляет около 0,65% от сумы остатка ссудной задолженности ежегодно, соответсвенно и уменьшаться при погашении она будет на 0,65% от суммы погашения, то есть при досрочном платеже 100 000 - на 650 рублей в год.
А вот что меня больше смущает - так это то что депозит открыт, допустим на средства Деда Мороза, но не на 15 лет, а на 2 года. По истечении 2 лет я, получив все проценты, пущу их и саму сумму вклада на погашение. Внимание вопрос: останусь ли я в этом случае в плюсе, или все-таки выгоднее погасить сразу, а не ждать когда отработает вклад?
Рисками потери работы, инфляцией можно пренебречь.
27.01.2010 в 22:15 от Diletantr:
Ипотечник,пока процент по вкладу выше выгоднее вклад чем гасить ипотеку
07.02.2010 в 14:59 от Евгений:
А что насчет пересматриваемой процентной ставки? У АИЖК есть и такая программа... стоит оно того?
08.02.2010 в 11:10 от ипотечник:
Евгений, насчет пересматриваемой ставки. Подумайте: Вам проще каждое утро кидаться к сводкам индексов и просматривать какую установли ставку рефинансирования ЦБ, проверять почтовый ящик на предмет письма из банка с требованием ПОВЫСИТЬ платеж, или спокойно платить одинаковую сумму?
А насчет снижения, я думаю с банком еще нужно будет пободаться.
Потом (я повторюсь - думаю года через 2-3) когда экономика выздоровеет, вы сможете в удобное для ВАС время рефинансироваться, уплатив только 1% (в с реднем так)за кредит, и застолбя для себя уже новыу, низкую ставку.
Вряд ли пересматривамая ставка сыграет вам на руку. Сейчас многие заемщики вешаются, оттого что до кризиса радовались своим 9-10% годовым, а сечас вынуждены платить все 15-18!! Причем уровень из дохода никак не пропорционален Libor, Euribor, MOSPRIME и другими привязкам.
08.05.2010 в 09:32 от Альбина:
Уважаемые..одна принципиальная разница..(по собственному опыту)..дифференциальный платеж намного безопаснее для Заемщика чем аннуитетный..по самой пустяковой причине расторгнув кр.договор Банк остается при таком наваре!!(т.к.львиная доля в платежах приходится на %)зная нашу судебную систему-человек теряет все..при дифференциальном-Банку выгодно сотрудничать с Заемщиком..поэтому аннуитет это самоубийство для большинства Заемщиков..в нашей стране уточню..
13.06.2010 в 18:57 от Альбина:
Слушайте..ну ведь ясно как день..то что выгодно Банку..не выгодно заемщику..а какой платеж выгоднее Банку чисто риторический..потому что-аннуитетный..
вот и все..поэтому..при всех равных условиях..следует брать не более чем на 10 лет и не более миллиона..тогда вы ничего не потеряете..9улучшайте жилищные условия постепенно)..и здесь не учитывается 2 важных фактора:
1.В случае взыскания % по кредиту ранее выплаченные не возвращаются..а по аннуитету в первый период они максимальны;
2.Захотите перекредитоваться..ранее выплаченное не учитывается.
Из всего вышеуказанного следует вывод-аннуитет это крепкий кукан с которого вы никогда не слезете,а выкинуть вас из квартиры банк сможет с легкостью,тогда вы потеряете все.(при нашем правосудии-произвол не в новинку)Так как я кредитовалась по 2 системам 2 раза могу сравнивать,аннуитет-смертельно опасен для заемщика и чрезвычайно выгоден для банка,сами делайте выводы.
28.09.2010 в 14:54 от Антонида:
У меня ипотека на 20 лет с АП в райфайзен банке .Платим 4 года, процентов заплатили чуть больше 600000, а основной долг 70000.Решила рефинансировать ипотеку в газпроме на ДП, процент правда не 12, а 13, зато хочу взять на 9 лет.Понимаю, что ДП НАМНОГО ЛУЧШЕ.Так реально, каждый месяц ты вносишь деньги за квартиру!А то получается мы снимаем у банка квартиру за нереальные деньги!
27.10.2010 в 12:50 от ипотечник:
господа сторонники ДП, а вам не кажется,что выплачивая сейчас бОльшие суммы, чем придется платить лет через пять, вы отрываете от себя последнее. А через пять лет этот платеж будет для вас пустяковым, но время будет упущено, жизнь прожита, блага недополучены.
Мое мнение, лучше платить понемногу, но одинаково, и планировать текущий бюджет. А банку просто сказать спасибо за то что он вообще дал заем.
Тем кто плачется по поводу выселения и "выкидывания" заемщика на улицу: а зачем вы вообще брали ТАКОЙ большой кредит, если прогнозируете свое банкротство?
11.02.2011 в 07:51 от Татьяна:
Три года назад взяла АП 4 000 000 руб на 20 лет, заплатила почти 2 000 000 по платежам, два месяца назад погасила три миллиона, остался еще миллион. Банк по-прежнему начисляет мне по старому, по 54000 в месяц, а не по 15000. Они говорят, что график платежей надо регистрировать в рег.палате. Сейчас накопилпсь прсрочка, но банк требует ее погасить, а потом уже перходить на новый график. Фактически, они сами сказали, что просрочка должна была быть 39000. Что делать?. Правы ли они? Я впервые столкнулась с тем, что банк автоматически не поменял сумму месячного платежа
28.03.2011 в 10:05 от Кирлл:
А кто нибудь задумался на тему того, что частично досрочное погашение устанавливается банком в размере некоторой суммы. Поэтому тут сложно сравнивать ДП и АП. так как для частично досрочного погашения по АП, придется иметь в кармане вполне приличную сумму, помимо ежемесячного платежа.
03.06.2011 в 18:06 от Сергей:
Здравствуйте.Подскажите пожалуйста по такому вопросу:ипотечный кредит, вношу частично досрочное погашение с уменьшением месячного платежа, банк требует от меня новый тех паспорт БТИ, переоформление закладной, внесение изменений в свидетельство о регистрации-все за мои средства, а при снижении срока кредита ничего этого не требуется, насколько это правомерно??
05.07.2011 в 13:16 от Александр:
Сергей,
Действия сторон при частично-досрочном погашении должны быть предусмотрены договором, и в случае, если договор предусматривает уменьшение размера аннуитета, то никаких документов дополнительно собирать не требуется. От вас банку нужно:
- Заявление о чачстичном досрочно погашении кредита;
- Платеж;
В замен банк должен вам выдать новый график платежей, в котором пересчитан размер аннуитета.
Все.
Видимо у вас договор не предусматривает такого развития событий, и банк пытается заключить с вами новый договор на новых условиях.
06.07.2011 в 18:57 от Валерий:
Такой вопрос:

сегодня ходил в газпромбанк подавал документы на ипотеку, девочка распечатала таблицу, и не ясно вроде аннуитет должен быть один и тот же, но у них он изменяется на рубли и копейки от месяца к месяцу (например 9720,23, следом 9719,25). Самое, что интересное разобрался, что он у них считается по дням в месяце где 31, где 30, где 29, но почему то между собой платежи, скажем, где по 31 дню в месяце не сходятся. Не подскажете в чем дело???
24.09.2011 в 18:32 от Александр:
Тут есть одна заковырка, про которую ничего не написали. А именно: ДП выгоднее, хотя бы благодаря этому единственному фактору-если Ваш кредит по АП, и Вы выплачиваете кредит уже лет 5, то НЕ ДАЙ БОГ Вы потеряете работу (что в нашей стране может случиться очень просто), или что-то случиться, и банк заберет квартиру, то Вам НЕ ОСТАНЕТСЯ Н И Ч Е Г О!!! Т.к за это время Вы выплатите из основного долга лишь1%! И банки это прекрасно понимают. Получится, что Вы платили "за аренду чужой квартиры".В случае ДП и продажи квартиры Вам хоть что-то останется от выплаченных денег. Гляньте на график-мы выплатитли за 2 года более 200 тыс руб одних процентов, а тело кредита уменьшилось на 2500 руб. Т.е квартира не стала нашей даже чуть-чуть. Кроме того, фактор "взять большую сумму при АП" не играет особо роли-т.к. как перед заемщиком не стоит задача взять кк можно большую сумму и купить квартиру как можно дороже. Есть конкретный вариант, и конкретная сумма. Если мне надо 1000000, то мне пох что при АП мне могут дать 1250000, мне столько не надо. А если не дают требуемый 1000000, то какая разница, как Вам его не дают?
26.09.2011 в 11:52 от Svetlana:
Ну знаете, тут уже у каждого своя ситуация. Но я, например, покупая квартиру в ипотеку с АП и с первоначальным взносом более 50%, намеренно взяла максимальный период выплат - 25 лет. Потому что как раз-таки если я (не дай Бог) потеряю работу, я просто сдам эту квартиру (у нее уже сейчас цена аренды = моим ежемесячным платежам - Москва), и перееду к родителям.
А вот с ДП терять работу было бы фатально.
Но понятно, что в хороших условиях я постараюсь погасить эту ипотеку быстрее (чем за 25 лет).
03.12.2011 в 12:51 от Максим:
Ипотека это очень серьёзный и очень ответственный шаг, помните, что во взносах основную часть составляют проценты за пользование кредитом, и их в случае чего вернуть не получится, продавать приходится и так часто существенно дешевле чем покупали, т.е. если уже в процессе ипотека окажется не по карману получится, что вы просто выбросили кучу денег, чтобы сиграть в игру "ипотека".
без подушки безопасности вообще лучше не брать ипотеку, ипотека это не телефон, на еде и одежде вы не сможете экономить 10 лет, а ещё ломаются холодильники и плиты. Лучше ещё покопить деньги на депозите годик-другой, а не бросаться в бурную горную реку, если не сможете грести то цена ошибки будет очень высока.
05.12.2011 в 14:07 от максим:
после 10 лет зависимость суммы уже достаточно слабая.

если вы рассчитываете на ежемесячный платёж в 15т. то при кредитовании под 10%(а это оочень хорошо) вы получите:

706000 - на 5 лет кабалы
1135000 - на 10
1396000 - на 15
1554000 - на 20
1650000 - на 25
1709000 - на 30

при других процентах суммы будут иные. как видно 10 от 30 лет отличается всего в полтора раза, но это может сиграть ключевую роль в начале серьёзного пути.

лично я находясь на грани облазал много вариантов, уже почти совсем упав духом, обнаружил у наших банков есть спец предложения по новостройкам ими финансируемым. в итоге я взял кредит на льготных условиях в 10 процентов на дешёвое жильё вписавшись в бюджет. но к бюджету а подошёл очень основательно откладывая деньги на депозите более года, и именно на данные ежемесячные взносы которые не привели к моему обнищанию и обветшанию одежды я подписался в договоре.
чтобы просто трезво оценивать свои силы нужно начать стабильно каждый месяц из бюджета вынимать сумму откладывая её в копилку, если вы поймёте что не тянете, то у вас хотябы останутся сбережения, а вот если ввяжетесь в игру и проиграете то потеряете всё. очень жалко многих людей которые ввязываются в это дело в надежде на лучшую жизнь соглашаются на всё а потом остаются на улице и ничем им уже не поможешь.
14.12.2011 в 19:04 от ОЛЬГА:
СПАСИБО ЗА СОВЕТ! НАДО ПОСТАВИТЬ ЭКСПЕРЕМЕНТ- ОТКЛАДЫВАТЬ ЕЖЕМЕСЯЧНО-ОНО ВСЕ И ПОКАЖЕТ. ВЫ СОВЕРШЕННО ПРАВЫ!
21.02.2012 в 20:54 от павел:
почему сейчас нельзя взять ипотеку, которая рассчитывается дифференцираванным платежом? почему он отменён?
22.02.2012 в 09:14 от Ольга:
Павел, у некоторых банков еще есть программы, позволяющие выбирать тип платежа.
Воспользуйтесь поиском здесь на сайте (в поле "Платежи" укажите дифф.). По Москве, например, выдается 45 программ с дифф. платежами.
Удачи!
04.03.2012 в 10:16 от Анастасия:
Здравствуйте, подскажите пожалуйста а кто выигрывает при низком уровне инфляции (если допустим рассчитывали на 15%, а оказалось 5% инфляции) банк или заемщик?
20.04.2012 в 19:37 от Andrews7:
Помогите разобратьсяв следующем вопросе:Имею ипотечный кредит с Дифференцированным платежом. Ежемесячно банку плачу сверх установленной суммы не 15т а 25т. Но в конечном итоге та сумма которая идёт на переплату куда то теряется. Полагаю что она уходит на проценты. Сумма кредита составляет 150000 мил плюс проценты 13%. За три года банку отдали 900 тысяч. Но в итоге на сегодняшний день сумма кредита составляет 120000 мил.
27.05.2012 в 19:16 от Максим:
Анастасия, чем больше инфляция тем меньше в покупательском смысле размер кредита и взносы, а квартира которую вы купили тем дороже, т.е. при большой инфляции выигрывает вообще говоря заёмищик, но не надо забывать, что как заёмщик вы выигрываете, но как человек который работает за зарплату при высоком уровне инфляции можете проиграть в краткосрочной перспективе.
27.05.2012 в 19:21 от максим:
Andrews7, скорее всего вы не платите больше банку по кредиту, а больше кладёте на счёт, а банк в соответствии с договором со счёта так каждый месяц и списываются положенные по договору 15т. и у вас сейчас на том счету образовалась кругленькая сумма.

чтобы сократить переплаты, т.е. чтобы снизить начисляемые проценты, вам требуется сходить в банк и написать заявление о частичнодосрочном погашении кредита, при этом вы подпишите новый график платежей уже пересчитанный для уменьшившегося размера кредита.
05.06.2012 в 02:24 от Алексей:
Разница между аннуитетными и дифференцированными платежами не в переплате - переплата нивелируется, если считать стоимость денег во времени, как здесь уже отмечали. Самое главное различие в том, и это мало где афишируется, что при аннуитете не выгодно погашать кредит досрочно. Дело в том, что при аннуитетных платежах в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, а потом уже тело самого кредита. И если вы захотите погасить кредит досрочно, просто пересчитайте процент, который в таком случае получится. И ужаснитесь.
06.06.2012 в 13:00 от Максим:
Алексей

>>Самое главное различие в том, и это мало где афишируется, что при аннуитете не выгодно погашать кредит досрочно. Дело в том, что при аннуитетных платежах в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, а потом уже тело самого кредита.

мало где афишируется потому, что это не так.
эта городская легенда, которая живёт из-за финансовой безграмотности и паранойи.
на самом деле ничего подобного не происходит, при любой схеме платежа вам начисляется процент на остаток долга в конце месяца не больше и не меньше. ваш платёж идёт на выплату начисленных процентов и на часть тела кредита. аннуитет просто подобран таким образом чтобы платежи были одинаковые каждый месяц, а тело погасилось к определённому сроку. если вы гасите досрочным платежём, то он весь идёт на остаток долга и весь график платежей пересчитывается. т.о. гасить досрочно выгодно всегда.
10.07.2012 в 11:23 от Ирина:
Ребята, привет ! Я у Вас тут самая матерая-я убила 2 ипотеки !!! Сейчас консультирую своего бывшего на эту тему.
Однозначно , вне зависимости ( АП или ДП) досрочно погашать выгодно. Пример 1(моя первая ипотечечка). В 2005 г.беру 39000 доляров под 13,25%. Если бы не гасила досрочно, всего пришлось бы отдать 88000(переплата 50 штук за 15 лет ), а так быстренько-быстренько , за 3 года -переплата всего-то 11 штук.
Тут некоторые недалеко смотрящие говорят-мол -не спешите ,чем больше заплатите % , тем больше получите налоговый вычет. Ребята, меня математика кормит 20 лет ,поверьте , экономия от досрочки далеко перекрывает чуть-чуть бОльший налоговый вычет!!!!!!
Никто не говорит , что ипотека-это курорт, да в Таиланд я не издила и норку купила позже.Но зато я никому и ничего не должна, СВОБОДА,ребяты! Немножко поупирайтесь и будет Вам Щастье
20.07.2012 в 23:02 от Ника:
правильно ли я понимаю, что взяв кредит АП можно существенно сэкономить следующим образом. При существующей возможности гасить кредит досрочно, для примера платёж 15 тыс. вносить их и плюс 15 в тело кредита - выбирая при этом пункт "уменьшение платежа" - и это уменьшение платежа (в руб.) также вносить в виде дополнительных взносов - таким образом тело кредита будет гасится быстрее - меньше процентов. ?
21.07.2012 в 23:35 от Борис:
Нике: да, Вы совершенно правильно понимаете. При АП вы должны заплатить ежемесячный платеж, а все что сверху, пойдет в погашение основного долга. Главное, не забывайте об этом ставить в известность банк :)
16.10.2012 в 17:05 от SergK:
Господа.
Где Вы видели ростовщиков готовых Вам что-то отдать?
Даже из приведенного примера видно, что при АП Вы переплачиваете по сравнению с ДП... (в примере, вроде бы, немного - всего 140 р.)
Пример составлен некорректно. Возьмите сумму и сроки побольше (к примеру - 500 тыр. и 5 лет) и посчитайте...
Я это прошёл. Средний процент (Сумма процентов/Сумма кредита * 100) при АП выше на 3-4% чем при ДП.
Досрочно гасить кредит есть смысл на любом сроке, потому как в сумме АП проценты будут составлять бОльшую часть до середины срока.
01.12.2012 в 11:00 от Заемщик неоднократный.:
Платил кредиты с АП несколько раз.
Сейчас два кредита: один 24%? второй 12,9. По первому плачу досрочно примерно в 2-3 раза больше к платежу.
Досрочка выгодна...как ни крути. Понятно что банк наваривается, но всем хочется жить красиво и в своем "гнездышке".

Могу сказать одно. Кредит нужно брать , если уверен, что можешь его оплатить.
И квартиры покупать надо не со 100% кредитом. а с минимум 30% своих денег. Иначе, дорогая аренда квартиры банка.
Не забывайте в какой стране живете...
10.01.2013 в 14:19 от Александр:
Однозначно, в комментариях к статье приведены самые лучшие разъяснения по математике переплат за кредиты с АП и ДП, которые я встречал на всевозможных форумах по ипотеке.
Спасибо вам, товарищи!
16.02.2013 в 20:25 от .:
Честные люди не бывают богатыми. Богатые не бывают честными.
30.04.2013 в 15:49 от Александр:
В сравнении с аннуитентными платежами, дифференцированные выигрывают по всем позициям. Во-первых, общая сумма процентов, которые клиент должен отдать банку, при аннуитенте выше, так как проценты не снижаются весь срок кредита. Во-вторых, при досрочном погашении дифференцированный платеж гарантирует дополнительное уменьшение процентов. Банк делает только то, что ему выгодно и всегда навязывает АП, где вначале срока платишь только одни % и минимум тела кредита, как результат - переплата по кредиту при большом сроке может превысить 100% при АП и это факт -банк свое не упустит.
06.05.2013 в 13:47 от Максим:
30.04.2013 в 15:49 от Александр:

и при аннуитете и при диф платежах, проценты начисляются(и оплачиваются) ТОЛЬКО на остаток долга, также и при частичном досрочном погашении, сумма идёт в счёт погашения основного долга и пересчитывается весь график погашения с учётом нового остатка задолженности.

при одном сроке по переплате конечно диф выигрывает, потому что у него выше платежи в начальном периоде. при этом если вы можете платить диф платежи в начальный период, то вам никто не мешает взять аннуитет на эту сумму на существенно меньший срок и в этом случае переплата по аннуитету будет существенно ниже чем по диф платежу.
22.08.2013 в 20:18 от Никита:
платил по АП почти год, но вносил сумму большую чем положено на 2-3 тыс, при этом заявление не писал.Сейчас появилось возможность внести сумму 200 000 решил все таки написать заявление на досрочное погашение.
Подскажите нужно сначало положить деньги на счет и взять выписку что бы указать какую сумму я хочу погасить, или всетаки сначало заявление?
27.08.2013 в 14:33 от максим:
22.08.2013 в 20:18 от Никита:
порядок зависит от банка, позвоните в ваше отделение и узнайте как произвести частично досрочное погашение.
24.02.2014 в 17:04 от Diletantr:
Если дата досрочного погашения совпадает с датой очередного платежа, то это очень просто.
-
Например, долг по графику после очередного АП
- 1 млн
- досрочка 0,5 млн
- долг становится 0,5 млн
- т.е. уменьшается в 2 раза
- в те же 2 раза уменьшается АП
- точность д.б. довольно высокой
26.03.2014 в 21:26 от Diletantr:
25.03.2014 в 16:33 от Неизвестный:
В российской ипотеке возможен вариант:
- после небольшого досрочного погашения общая переплата-проценты (по графику) не уменьшается а возрастает!!!
01.04.2014 в 15:39 от Максим:
26.03.2014 в 21:26 от Diletantr:

не возможен, переплата в любом случае уменьшается, а платёж может возрасти, но только если будет уменьшен срок.

действительно бывает, когда олигофрены которых набрали на блатные должности в банках "прикидывают" платежи и переплаты пребывая в бредовом угаре. но так как дело это подсудное, то какой бы ахинеи вам дегенераты не наплели, когда "компутер" будет вам распечатывать новый график, то там будет всё правильно.
24.04.2014 в 08:21 от рустем:
Поразительно. Я написал, что ипотеку, можно окупить за 5 лет по одной однокомнатной квартире в худшем сценарии. Но никто даже не отреагировал. Все хотят платить до последнего платежа по ипотеке,полная деградация, с таким умным видом рассуждают что лучше, дифференциированный или ануитетный, упуская главное, взамен мелочам. Основное правило инвестирования, если ты взял долг, долг должен быть оплачен другим, а не тобой. Проснитесь.Вы что 20 лет хотите платить ипотеку. Вы оплатите квартиру, зайдете, и на последнем платеже разывалитесь.
24.04.2014 в 11:00 от Diletantr:
24.04.2014 в 08:21 от рустем:
Чем с умным видом обижаться, опишите суть.
20.09.2014 в 00:58 от Olesha:
Дано: ставка по ипотеке 4.5%, ставка по вкладу 10%.
Что выгоднее: досрочно гасить ипотеку или пополнять вклад и по достижении суммы достаточной для полного погашения ипотеки, закрыть ипотеку?
24.09.2014 в 11:45 от Diletantr:
20.09.2014 в 00:58 от Olesha:Выгоднее пополнять вклад
26.09.2014 в 12:15 от Максим:
20.09.2014 в 00:58 от Olesha:
если и то и то в одной валюте, то конечно вклад пополнять выгоднее.
03.10.2014 в 16:47 от Макс:
К сожалению финансовая грамотность населения желает оставлять лучшего...Главенствует менталитет "нас где то наёб..т". Наверняка таких людей и продавщицы "обсчитывают" в продуктовом.Осилил все комментарии. Всё правильно говорят только некоторые комментаторы.Особенно хотел бы обратить на самый правильный и грамотный комментарий07.05.2009 в 15:49 от Человек в белом костюмеА следующий его комментарий - это уже профессионализм, который многие увы не поймут.Банки берут только % от ОСТАТКА кредита. И банки не могут брать сначала все проценты по графику за ..цать лет. Говорю вам это как банковский специалист с высшим экономическим образованием и пишущий банковский софт. Если это где то есть, то или ошибка (человеческий фактор, как тут кто то про балтных написал) или уже 100% уголовщина.В идеальной среде (стоимость денег в начале и конце срока неизменна, нет комиссий с суммы остатка и пр) все разговоры о том, лучше ДП или АП с некоторых пор (когда банкам запретили всякие моратории на досрочку) вообще ни о чём. Любой АП можно превратить в ДП примерно до середины срока и это будет выгоднее даже, чем АП или ДП по отдельности. Но это только для идеальных условий. Про реальную среду очень грамотно описывает указанный мной комментатор. И это чисто экономический подход. Но помимо этого есть еще и другие факторы, например готовность к риску, на который может пойти заемщик (кому то лучше быстрее погасить, кто то будет до конца срока тянуть, кто то рискует в валюте брать). Всё субъективно. Идеального решения для каждого конкретного случая нет.На счет того, что выгоднее, досрочка или вклад. Во-первых, нужно сравнивать не ставку процента, а просчитать реальные суммы. Или хотя бы попросить в банке не ставку % по кредита, а эффективную ставку, которую они обязаны по требованиям ЦБ считать. Она несколько выше ставки по кредиту. Во-вторых, при низких ставках по кредиту (ниже 2/3ставки рефинансирования) придется платить налог. Да. Да. Именно налог на прибыль, которая считается (примерно за год) как сумма остатка * 0.13*(2/ * ставка рефинансирования - ставка % по кредиту). Его тоже надо учитывать...
Для добавления комментария к статье необходима поддержка javascript. В Вашем браузере javascript либо отключен, либо его поддержка не реализована.
Полезно знать:

Расходы при ипотеке

Самая низкая ставка по ипотечному кредиту не всегда означает, что Вы выбрали самый дешевый кредит… Дополнительные расходы при получении и обслуживании ипотечного кредита могут увеличить его стоимость от 1,5% до 8%... Подробнее >>

Ипотечный брокер поможет

выбрать подходящий банк и программу, если Вы потерялись в безбрежном море ипотечного предложения или у Вас просто не хватает на это времени.

Зачем обращаться к услугам ипотечного брокера, и что при этом можно получить, а что потерять? Подробнее >>