|
Главная > Ипотечные программы > Советы по выбору
Советы по выбору ипотечной программыПервый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы –это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно. Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора. Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса. В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие. Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье. Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы. Перед подачей в банк заявки на ипотечный кредит имеет смысл ознакомиться со своей кредитной историей, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде отказа банка в кредите без объяснения причин. Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров, исходя из Ваших персональных условий. Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя. Для добавления комментария к статье необходима поддержка javascript. В Вашем браузере javascript либо отключен, либо его поддержка не реализована.
 |
 |
Учебник по ипотеке | Подобрать кредит | Ипотечный калькулятор | Ипотечные банки |
Комментарии к статье:
Я ввязалась в эту эпопею с ипотекой только потому, что реально поняла - рост моих доходов,(если честно работать)
никогда не позволить мне купить квартиру для моей семьи. Потому что рост цен на жильё просто ошеломляет!!!
В Ярославле например с апреля прошлого года цены на квартиры выросли в два раза!!
А мой доход максимум на 20-25%.
Ребята, как в такой ситуации накопить?
Только зафиксировать стоимость жилья!
Да и возраст у меня критический для этих мероприятий(35лет) уже сейчас мне ограничивают сроки в ипотечных компаниях до 10лет почти везде.
Да частным предпринимателям не везде рады! А год назад со мной как с Частным предпринимателем разговаривал только один банк, но тогда мне жалко было отдавать 15-16процентов.. Сейчас я об этом уже пожалела! Квартиры то выросли в два раза!
Ребята, ипотека это выход! Что бы кто не говорил!
А наше государство- для меня и раньше лишней копейки не давало, да и сейчас я от него ничего хорошего не жду!
Лишь бы жить не мешало!
И Всем того же желаю! Удачи!
Для Наташи: если без посредников, то шаги такие, я бы предложила. 1. Узнать в банках, на какую сумму кредита вы можете расчитывать. 2. Если сумма устраивает подать заявку. 3. Подыскать квартиру. 4. Идти в банк с документами на квартиру, тут всетаки возможно потребуется помощь риэлтера, для подготовки документов и проверке квартиры на чистоту.
Для тех кто страдает из-за низких доходов выход - ехать на Север, там года за 3 можно заработать приличную сумму денег, которая серьёзно поможет в дальнейшем. А для покупки квартиры в новостройках - это вообще идеальный вариант. Работаешь на севере, в период стройки выплачиваешь стоимость квартиры частями без переплаты по кредиту, а оставшаяся часть гасится ипотечным кредитом.
Оптимизм насчёт ипотеки. Я его не разделяю. В случае серьёзного кризиса сценарий развития событий может быть такой. Резко падают доходы населения. Для нашей страны это означает резкое падение цены нефти. По цепочке это затронет не только нефтяников и газовиков, но и все отрасли. Стоимость жилья упадёт, упадёт стоимость аренды жилья. Резко вырастут цены на продукты питания. Вырастут "плавающие" ставки по кредитам. В результате семьи, взявшие ипотечные кредиты, будут не в состоянии за них расплатиться. Изъятие квартир увеличит предложение на рынке. Что ещё больше будет давить цены вниз. Учтите, что банки - финансовая машина. Их задача - максимизировать прибыль и минимизировать убытки. Так что если они увидят, что имея возможность обратить взыскание на квартиру завтра они получат меньше, чем сегодня, они сделают это "сегодня".
Так что для того, чтобы воспользоваться ипотекой в России нужно быть не просто состоятельным человеком, но и иметь уверенность в завтрашнем (3-5 лет) дне. Часть населения, отвечающая этим критериям у нас еще меньше чем просто состоятельный средний класс...
P.S. Есть небольшой совет как всё-таки более-менее решить свои проблемы с жильём. Опыт работы в строительной компании говорит мне, что самая лучшая схема приобретения жилья - это схема "для своих". Условия не такие грабительские. Хотите выгодно купить квартиру - идите работать в строительную организацию. Хотите взять выгодный ипотечный кредит на более-менее приличных условиях - идите работать в банк.
Не обязательно расчитывать на щедрость руководства. В такой ситуации вы хотя бы будете держать руку на пульсе. Можете поймать скидки или акции (до 20% стоимости квартиры).
Кроме того, в случае "шухера" вы узнаете об этом быстрее, чем многие другие (проверено - 100%) и у Вас будет время оперативно предпринять действия, направленные на минимизацию своих потерь.
Например, попробуйте в ипотечной квартире сделать перепланировку. Для этого необходимо решить вотросы в архитектурном отделе, БТИ, получить разрешение от банка и ещё много чего. А всё это дополнительные расходы и, честно говоря, "позолочение ручки" чиновнику, которому твои проблемы абсолютно по-барабану!
Наше законодательство в этом плане, да собственно как и везде,- двоякое. Главный инженер проекта или архитектор изощряются как хотят. Зачем, например, делать вход в гостинную и проем из кухни в гостинную на одной оси, при расстоянии между входом и проемом равном 0,9м? Попробуйте без разрешения банка заложить проём. Оштрафуют и заставят все вернуть в прежнем виде. Кроме того замучиешься приносить справки из аохитектурного отдела и БТИ, что заделка проема не является перепланировкой. Казалось бы, какое дело до этого банку? Оказывается, банк боится что снизится стоимость квартиры. Идиотизм!
Известно, что сейчас квартиры сдаются без отделки и качеством ниже среднего. Сколько нужно потратить дополнительно финансовых средств, строительным материалов, сантехники (ванна, раковина, унитаз и пр.) чтобы жить в квартире? А прописка (регистрация) родственника в квартире? Только по согласованию и разрешению банка! Ещё несколько немаловажных вопросов: Что будет, если заёмщик потеряет работу вследствие различного типа кризиса? Возвратят ли деньги за доведение квартиры до жилого вида? На сколько подоражает квартира? Кто вернёт разницу с первоначальной стоимости квартиры и отремонтированной? Вот и решайте, кому выгодна ипотека и что делать!
Почитал тут истории, понял, что мне ещё повезло. Что буржуй, практически. Держитесь, ребята! В такой стране живём. Ипотека везде дело грабительское, но у нас совсем тяжко.
Ах да – имея столько денег – можно купить квартиру без ипотеки. Да можно – но останетесь без денег, а вышеописанный способ позволит Вам их сэкономить практически в полном объёме, ну как минимум половину).
В любом случае – брать ипотеку на срок более 10 лет – смысла нет – разоритесь на %-ах.
Брать ипотеку с первоначальным взносом менее 30% - смысла нет – если вы не можете накопить 30% за разумный срок (не более 2-3 лет), то как вы рассчитываете выплачивать ипотеку с быстрорастущими % за кредит.
Ищите ипотеку со ставкой НИЖЕ ставке рефинансирования РФ – такая есть.
Ищите банки для накопления денежных средств со ставкой сравнимой с удвоенной ставкой по найденной ипотеке (не менее 2*%_ипотеки – 2%, где %_ипотеки < ставка_рефинасирования_ЦБ=8% на 2011 год в среднем)
Комиссию от суммы кредита при кредитовании сейчас запрещены законом, как и комиссии за ведение ссудного счета – не введитесь на данные «условия» банков!
Некоторые банки берут немалую комиссию за безналичный расчет или за кассовое обслуживание – выбирайте тот банк и тот способ – где не будет такой комиссии (или она будет незначительно) – чаще наличные выдают без комиссий (или вообще не выдают наличными – это чаще бывает на первичном рынке жилья).
Страховка – дело выгодное и не дорогое (примерно выйдет 0.8% от суммы кредита год при комплексном страховании) – берите её – если % кредита будет уменьшен не менее чем на 0.7%
Я таких не знаю. Ну есть вклады под 10%, ну вот Сбер предлагал летом ипотеку под 8%, но это ведь уникальнй случай. Ипотека в среднем 12%.
А раз так, прибыль на вкладе не угонится за прибылью ипотечного банка :) Поэтому выгодно все-таки сразу квартиру купить... и сдавать ее, например.