|
Главная > Перекредитование
Перекредитование при ипотекеПерекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами. Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования. В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. В-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим. И в-четвертых, надо помнить, что кредитная история заемщика должна быть безупречной. Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки. В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики часто вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. Программу перекредитования для определенного региона можно подобрать в разделе "Ипотечные программы". Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита. И еще один вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 рублей. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 рублей. Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но в скором времени перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования. Для добавления комментария к статье необходима поддержка javascript. В Вашем браузере javascript либо отключен, либо его поддержка не реализована.
 |
 |
Учебник по ипотеке | Подобрать кредит | Ипотечный калькулятор | Ипотечные банки |
Комментарии к статье:
Перекредитование - это только по уменьшению процентной ставки??? а возможно ли такое как увеличение срока по кредиту... и как это называется.... по банковским терминам???
В некоторых банках есть возможность увеличить сроки кредитовани, иногда уменьшить процент по кредиту, это называется реструктуризацией существующего кредита.
Правда, я сам видел, что на такие уступки банки идут, если у заемщика набегают большие пени и он физически не может из вернуть.
по какой причине могу отказать?? Разве это не является нарушением 7 статьи ФЗ об ипотеке?
Вы получали кредит именно как рефинансирование?
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Хочу попытаться сохранить и налоговый вычет с фактически уплаченных процентов.
Я оптимист. :-) Дерзаю.
Что касается досрочного погашения, Росбанк не имеет никаких претензий. приходи и вноси. Как и положено, пиши заявление за 15 дней до очередного платежа...Это оговорено в договоре. Мораторий на досрочное погашение давно истек (он всего 3 мес, а ипотека у меня уже 1,5 года). Я с этим тоже не спорю. Но я прошу о рефинансировании. Сбербанк просит разрешение от Росбанка. Естесственно, я обратился в Росбанк с заявлением о согласии банка на последующую ипотеку в пользу др. кредитной организации. на что получил официальный письменный отказ.
Что делать? не знаю с чего начать и есть ли законные пути добиться разрешения от Росбанка. Получается рэкет узаконенный. На понижение процентной ставки Росбанк тоже не идет. Говорят, на какой основании мы вам понизим. Типа, вы подписали кредитный договор, все, платите 25 лет по 16,5%. Кто знает, как правильно писать заявление о понижении % ставки, какие аргументы приводить?
или письменные жалобы отправлять в Госдуму по адресу Охотный ряд, д.1 Медведеву П.А.
Наш голос должен быть услышан!
Подскажите пожалуйста как поступить в этой ситуации? почему у нас в России везде обман!!!
Насколько я узнавала, к перекредитованию в местном отделении Сбера принимают только жилье, находящееся в этом же районе (области), что и само отделение. Хотя точно не знаю. Надо уточнить информацию.
Прочитали в закладной пункт о том, что требуется разрешение ВТБ 24 на перекредитование, но запретов не перечислено. Значит нет повода в отказе. Так может взять в ВТБ 24 письменный отказ и в суд идти???? Как Вы думаете?
В местном отделении ВТБ мне по телефону сказали что согласие дадут, но потом Москва отвергла. Теперь голдят как попугаи "политика ВТБ","давать согласие право, а не обязанность""сбербанк тоже нам согласие не даёт".При чем ВТБ вообще ни чем не рискует при последующей ипотеке. Давить надо на припятствие выполнению пункта о досрочном погашении. Т.Е нам такое право дали, а воспользоваться им не дают. У "дяди Вани" взять деньги можно, а у Сбербанка нет? Ни где не прописано. Пока ждем решения Сбербанка-обещали помочь, обойтись на время перехода закладной беез РЕГПАЛАТЫ.
Естесственно, получив такую отписку, я отправил Медведеву повторную жалобу. Уже прошел месяц. Буду ждать, посмотрю , что из этого выйдет.
Хотя на самом деле, я не понимаю, почему так происходит. У меня в договоре написано, что я могу досрочно погасить. Так какая разница, я займу деньги у физического лица и погашу кредит, или займу деньги у другого банка. Вообщем, понятно, что нужно идти в суд, но как представишь всю эту волокиту и издержки....
Обращалась в Газпромбанк, Урал Сибанк, а также к ипотечным брокерам - никто не берется рефинансировать кредит с отказом первого залогодержателя.
Что делать непонятно! Для кого придуманно рефинансирование, если его не возможно реализовать???? Еще мне не очень ясно, почему в 2009-10 году случаи рефинансирования были, а за 2011 год Сбербанк не рефинансировал ни одного "чужеродного" кредита.
Скажите, существует ли опыт судебных разбирательств по таким вопросам???
Под плавающую ставку MosPrime без оганичения сверху не советую, в кризис эта ставка была 28%.
Газпромбанк делает рефенансирование без согласие стороннего банка. С поручителем. Так как кредит был оформлен только на меня, брала ипотеку до замужества. Муж прошёл поручителем. Согласие получили от МДМ, сотрудники удивлялись в газпроме. Сказали что эта единичный случай. За всё время работы видели согласие от нас и сбербанка)))Как-то так всё. Наверное да сильно повезло)
И не догадалась Вас сразу поздравить))) С успешным завершением такого важного мероприятия!
Процедура затянулась т.к.в ВТБ 24 в Тольятти мы были первые.
По низкой ставке прошли т.к.банк заказал оценку квартиры.И мы рефинансировали 40% от стоимости жилья.Остальное сами доплатили.
Плюс супруг был зарплатником банка -это еще минус 1 % ВСЕМ УДАЧИ!
Брала ипотечный кредит в Сбербанке в Москве под 13,75 % годовых. Сейчас у меня вот-вот появится зарплатная карта Сбербанка. Таким людям, держателям зарплатных карт, Сбербанк выдавал и выдает кредит под льготный процент - 11 с чем-то.
Могу ли я рассчитывать теперь на перекредитование в Сбербанке же (!), уже как держатель зарплатной карты?
16 декабря 2011 г. 13:51
Курганское управление Федеральной антимонопольной службы признало, что требование региональной ипотечно-жилищной корпорации к заемщикам о страховании своей жизни и здоровья противоречит антимонопольному законодательству, сообщает пресс-служба ФАС.
В декабре 2010 года специалисты Курганского УФАС установили, что ОАО "Курганская ипотечно-жилищная корпорация" (КИЖК) до ноября прошлого года в условия договора ипотечного займа включало обязанность заемщика застраховать жизнь и здоровье. Альтернативного условия исполнения договора не предусматривалось.
То есть, чтобы иметь возможность приобрести жилье, заемщики ипотечной корпорации вынуждены были нести дополнительные расходы на личное страхование. Кроме того, заемщики не могли досрочно погасить кредит в течение первых шести месяцев, а минимальный размер суммы для досрочного погашения составлял 10 тысяч рублей.
Комиссия Курганского УФАС России признала, что эти действия КИЖК нарушают требования части 1 статьи 10 закона о защите конкуренции - в соответствии с ней запрещены действия хозяйствующего субъекта, занимающего доминирующее положение, которые ущемляют интересы других лиц. При этом, как отметил исполняющий обязанности руководителя Курганского УФАС, "за это нарушение предусмотрен административный штраф".
Источник: Право.ru
И грустно, и смешно читать тут комментарии некоторых "знатоков" банковской ипотечной деятельности в этой части. Кто ж вам сказал-то всем, что с последующей ипотекой рисков у последующего залогодержателя никаких? Или что можно отсудить законодательно закрепленное право первоначального залогодержателя не давать согласия на последующую ипотеку предмета залога? Ну как дети, ей богу.
Я пять лет назад в одном из крупнейших банков создавала этот продукт, мы сразу делали 2 опции - при наличии согласия первичного кредитора на последипотеку - вариант с ее оформлением, при осутствии такого согласия - вариант с оформлением, по сути, потребкредита с его ставками и под поручит-во 2х лиц на период погашения с последующим переоформлением обеспечения с поручительства на залог купленного ранее жилого помещения. Да, для заемщика и вторичного кредитора вторая схема сложней, но если другого выхода нет...
Никто не обязан давать вам согласие на последипотеку! Рефинансирование - это не более чем один из продуктов банка, которым вы, при желании и возможности, можете воспользоваться НА УСЛОВИЯХ КРЕДИТОРА! Это досрочку по новому законодательству вам никто запретить не может, а согласие последипотеку для первичного кредитора - дело добровольное.
Если вам его не дают - выбирайте другой банк/программу. Если нет возможности - ну это уже ваши проблемы. Не думаю, что если бы знали об этом "запрете" в момент подписания первичного кредитного договора, вы бы передумали брать ипотечный кредит.
Схема - есть, почему же. Н-р, ВТБ24 кредитует на погашение кредитов при отсуствии согласия на последипотеку. Уверена, что там тоже все не идеально и там наверняка куча ограничений, но для тех, у кого нет согласия их кредитора, это м.б. выходом (если так хочется перекредитоваться-то). Наверное, нашли, для кого продукт и как им пользоваться. Создание любого банковского продукта в банке - процесс сложный и многоступенчатый. Наверное, не мне Вам это объяснять, раз Вы "знаток". Если продукт нужен, его по итогам апробации доработают и внедрят так, чтобы он реально работал. А если он изначально не нужен или нужен для галочки, чтобы отчитаться, что в линейке он есть, он мертворожден.
На самом деле у первичного кредитора действительно есть риски, связанные с обращением взыскания на заложенное жилье, если оно заложено еще и в последипотеку. В ряде случаев (редких ситуаций, к-е в принципе могут и не возникнуть, если заемщики/кредиторы правильные и добросовестные) он может, грубо говоря, лишиться предмета залога. В лучшем случае при возн-нии подобной ситуации ему необх-мо будет предпринимать какие-то шаги, чтобы ее урегулировать - трудозатраты, издержки и тп. Недаром треб-е о наличии согласия на последипотеку закреплено законом.
Есть риски, кстати, и у последующего кредитора, но им нужен новый заемщик, к тому же добросовестный, поэтому они на последипотеку идут.
А то, что у данного продукта много заморочек, к-е подчас выполнить невозможно - ну так любой банк себе в убыток (в данном случае - при наличии рисков)работать не будет. И получается, продукт вроде как бы социально ориентирован, а с другой стороны у банка куча внутр. проблем с его реализацией, к-е он пытается решить повышенными ставками, доп. требованиями к заемщику и пр.
В любом случае, бежать в суд с требованиями обязать банк дать согласие на последипотеку - абсурд. Не давать его - его ЗАКОННОЕ право.
закрываю ипотеку в Сбере, как быстро Сбер должен отдать мне закладную? По ФЗ "Об ипотеке" ст.17 п.2 "Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме". Слово "незамедлительно" это сколько? В самом кредитном договоре это не указано. В моем случае закладная нужна быстро, чтобы перезаложить жилье другому кредитору. Как можно повлиять на скорость выдачи мне закладной? Что делать, если Сбер будет слишком затягивать?
По поводу получения 13% с уплачнных %. Официально подавала письмо с просьбой объяснить теряю ли я этот вычет и они мне выдали официальный ответ. Цитирую: "Т.о., в случае рефинансирования в другом банке кредита, ранее полученного на новое строительство или приобретения на террит-и РФ жилья, налогоплательщик не теряет права на получение указанного имущественного вычета в части расходов на пгашение поцентов по ипотечнму кредитованию"
татья 220 пункт 1 пдпнкт 2 НК РФ.
Так что нчего не теряете, сть официальный ответ с ИФНС
Сходите к другому менеджеру. Я первый раз ходила, мне в ВТБ менедер так плохо все рассказала, смотрела на меня как будто я таие тупые и глупые вопросы ей задавала, я конечно осталась под сомнением идти в ВТБ или нет. А на след. день специально пошла к другому менеджеру в ВТБ и оп-ля! Все красиво и мило рассказали, посоветовали как и что делать. Столько вариантов мне подсказала.... Идем не думая в ВТБ.
Взяли справку с АИЖК о кредитной дисциплине за весь период платежей по ипотеке, а там написано 1 раз просрочка по кредиту была. Я звоню туда и спрашиваю, мол в чем дело всегда вовремя платим...они помотрели и выяснилось то, что мы заплатили вовремя, а БАНК перечислил в наш банк только спустя 5 дней!!!! Вот компьютер и просрочку выдал, выставили пени и говорят наверное сам банковский работник эти пени и заплатил, раз по его вине такое произошло. Я первый раз такое слышу. Вот не знаю, как это отразиться на получение кредита, все им конечно объяснила, они сказали смотрят по квитанциям за все года, а там все вовремя заплачено.