Ипобарометр:
Москва, 21.04.2014
7.65%
Самая низкая ставка в рублях! 2 банка
5.98%
Самая низкая ставка в валюте! 1 банк
50лет
Самый большой срок кредита! 1 банк
0%
Самый низкий первоначальный взнос! 11 банков

Договор ипотеки

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

  • предмет ипотеки;
  • оценочная стоимость предмета ипотеки;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

  • заявление от залогодателя и залогодержателя;
  • договор ипотеки и его копии;
  • документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
  • кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Законодательство по договору ипотеки

Правоотношения по договору ипотеки регулируются следующими нормативными документами:
Конституция РФ;
Гражданский Кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Федеральный закон Об ипотеке (залоге) недвижимости;
другие нормативные акты.

Комментарии к статье:

16.11.2007 в 20:30 от Алексей:
Добавить нужно больше про регистрацию договора ипотечного кредитования, где предметом ипотеки выступает 1/2 доля в праве собственности на земельный участок из общей площади земли.
29.04.2008 в 22:03 от ирина:
Будет ли договор ипотеки действителен, если не указана категория земли?
04.06.2008 в 15:48 от Артем:
Ирине: БУДЕТ
16.07.2008 в 16:39 от Ольга:
Прописан ли в дороворе пункт о деноминации рубля, если она случится?
13.08.2008 в 00:11 от Евгений:
беру ипотечный кредит. В качестве промежуточного обеспечения банк попросил Поручительства физ. лиц + Залог другой квартиры, которая принадлежит одному из поручителей.
Вопрос, - никак не могу понять, справедливо ли требование банка заключить Ипотечный договор с поручителем, который поручается существующей квартирой ? Или Ипотечный договор должен заключаться только с Заемщиком на покупаемую квартиру ?
13.08.2008 в 13:09 от Александра:
Требование банка справедливо , т. к. ст 1 п.1 ФЗ "Об Ипотеке" сказано: Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
19.10.2008 в 19:28 от vassa:
подскажите пожалуста ,может ли один из супругов ,являющими долевыми собственниками 1ком кв ,находящейся в ипотеке ,подарить свою долю второму по договору дарения ,заверенному нотариусом,спасибо
15.12.2008 в 08:56 от Неизвестный:
Для vassa: да может, если он явлется залогодателем по этому договору, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
28.07.2009 в 15:22 от сирена:
в 2008г продали 3-х ком квартиру по ипотеке без первоначального взноса но в договоре указали сумму первоначального взноса415тыс.рублей для того чтобы дали кредит теперь нам приходиться платить налог от общей суммы .можем мы переделать договор
13.08.2009 в 05:08 от Екатерина:
Всем доброго времени суток! Подскажите, сталкивался ли кто-нибудь со снижением ставки по кредиту в свете снижения ставки рефинансирования? По договору ипотеки в случае повышения ставки рефинансирования банк без уведомления имеет право повысить ставку по кредиту, что собственного говоря и сделал. Сейчас, когда ставка рефинансирования снизилась, банк отказывается понижать ставку по кредиту. Я просила разъяснить почему? Если ставка по кредиту, согласно договора,не является фиксированной и подвержена изменениям относительно изменений ставки рефинансирования, то почему она не может изменяться в сторону понижения? Оказалось, что я первая в своем банке попросила о снижении % ставки. Если кто-нибудь сталкивался с подобным вопросом, ответьте, пожалуйста, очень хочется победить банк. Один раз это уже сделала, когда при увеличении % ставки банк хотел увеличить срок, а не сумму платежа. Я просчитала, что выгоднее, если увеличится ежемесячная сумма платежа. При этом я экономлю более 66000 руб. в год, которые могут пойти на возврат основного долга. В общем, тогда банк согласился на мои условия. А вот сейчас отказывается. Сердцем чувствую, что снизить обязаны, просто уже не знаю чем аргументировать.
12.05.2010 в 20:33 от Жанна:
Скажите,если ипотечный кредит оформлен на два физических лица,может ли одно отказаться от продолжения погашении своей доли в пользу другого?
09.07.2010 в 16:06 от Елена:
Жанне. Жанна, да может, нужно сходить к нотариусу и официально оформить отказ одного из супругов от доли в ипотечной квартире в пользу другого. Также банку необходимо подтвердить свою платежеспособность. На основании этих документов банк переделает кредитный договор и возьмет за это комиссию в размере до 1%.
21.09.2010 в 00:32 от Ирина:
Есть договор потребительского кредитования; в договоре не говорится о том, что на эти средства приобретается квартира; не говорится вообще о каком-либо обеспечении (например, поручительством). Есть договор купли-продажи квартиры с исправлениями от руки - в этом договоре есть пункт о том, что квартира приобретается на средства банка. В результате - в свидетельство о праве собственности внесена запись об ипотеке по закону. Можно ли опротестовать такую запись? Обязательно ли заключение именно ЦЕЛЕВОГО кредитного договора или сойдет и договор потребительского кредитования?
07.10.2010 в 13:46 от Валентина:
Добрый день! подскажите пож-та, банк Интеза, где я взяла ипотеку, отказывает в перекредитовании.
в договоре ипотеки,про возможность или невозможность рефинансирования ничего не сказано. имеет ли право банк мне отказать?
27.05.2011 в 10:29 от Андрей:
Оформить ипотеку на себя не могу.Оформит друг.Платить буду я.Как юридически оформить мое право на жилье?
27.05.2011 в 10:58 от Елена:
27.05.2011 в 10:29 от Андрей:
Делаете у нотариуса нотариальное соглашение, что Вы обязуетесь выплатить ипотеку по Договору №.... в срок...., а Ваш друг обязуется передать право собственности на квартиру Вам в течении месяца (или др. срок) после снятия обременения. Остальные ньюансы у нотариуса.
21.06.2011 в 11:58 от Яна:
Добрый день!
Мы с гражданским мужем собираемся купить квартиру по ипотеке. Первоначальный взнос будем вносить пополам, ипотеку я беру на себя - он не может быть созаемщиком, т.к. мы не состоим в зарегистрированном браке, погашать ипотеку планиуем также пополам.
Подскажите пожалуйста, каким образом следует оформить право собственности на квартиру и какой договор заключить между собой чтобы у него не оставалось сомнений, что он получит свою 1/2 квартиры, а я была уверена, что мне не придется выплачивать ипотеку одной.
Заранее спасибо за помощь!
14.07.2011 в 13:49 от Дмитрий:
Кто знает подскажите!!!
Есть должник по суду. Планирую наложить арест и реализовать в дальнейшем через исполнительное производство недвижимость должника. Однако эта недвижимость находилась в ипотечном залоге. Срок договора ипотеки из выписке ЕГРН закончился,а запись о регистрации осталась. Для сняти записи как я понимаю,мне надо писать заявление в суд. Какие проблемы могут возникнуть в суде по которым решение суда не удовлетворит прозьбу о снятии записи?
07.11.2011 в 08:19 от Владислав:
Здравствуйте.
Мы продаем квартиру, покупатель оплачивает часть стоимости за счет ипотечного кредита, но при этом договор купли-продажи двусторонний, то есть обязательства Банка из него не возникают.
Часть оплаты по договору Покупатель обязуется оплатить за счет заемных средств Банка после регистрации перехода права собственности.
При этом Банк категорически настаивает на том, чтобы квартира переходила в залог Банка в момент регистрации перехода прав собственности (то есть до момента полной оплаты).
Я опасаюсь, что в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате и дальнейшего расторжения договора, квартира так и останется обременённой залогом Банка.
Обоснованны ли мои опасения, и как можно предотвратить возможный риск для Продавца?
18.11.2011 в 15:35 от ксения:
помогите пожалуйста.взяли в сбере ипотеку,в договоре оговорена сумма в 16 тысяч,а потом пришел график и там написанно 19.как расплачивать по закону,по графику или по договору
05.12.2011 в 14:56 от максим:
ксения
скорее всего вы что-то не так поняли в договоре. но вам может помоч номра что вам должны были дать график до заключения договора, так что сделку можно оспорить.
25.05.2012 в 13:37 от Елена:
Подскажите пожалуйста, после погашения ипотечного кредита нужно ли менять зеленое св-во о собственности, ведь там прописано "Ипотека в силу закона"?
25.05.2012 в 15:14 от Ольга:
Да, свидетельство менять надо. Иначе возникнут проблемы при попытке любых операций с квартирой (продать, обменять, подарить и т.п.).
Конечно, за замену свидетельства придется заплатить госпошлину, но менять надо обязательно!
21.06.2012 в 21:32 от Владимир:
Должен ли комерческий банк контролировать ход введения жилого новостроя от фундамента до сдачи т.е.что построил и сколько потрачено денежных средств застройщиком в ходе строки,после перечесления денег застройщику,от договора инвесторов ипотечного кредитования с комерческим банком .Заранее благодарен.
22.06.2012 в 13:35 от Максим:
21.06.2012 в 21:32 от Владимир:

не должен и не может просто физически контролировать всю бухгалтерию всех объектов на которые банк выдаёт кредиты. также часть внутренней отчётности застройщика может быть коммерческой тайной. с другой стороны банк пробивает "надёжность" застройщика, т.е. где он кредитуется на постройку и т.п.

если вы работаете по белой схеме и у вас подписан честный дду зарегистрированный в рег палате и после пробивания банком застройщика кредит одобрили волноваться особо не о чем.
23.10.2012 в 14:27 от Ольга:
Брали ипотеку в 2006 году на троих по 1/3 доли. Муж был заемщиком, мы с сыном созаемщиками. Муж умер и как выясняется банк нас не страховал, ни жизни-ни недвижимость. Скажите - это нарушение банка или не думать об этом вопросе и ждать полгода на наследство и платить самой ипотеку? Спасибо.
26.11.2012 в 11:26 от Светлана:
Ольга, страховка покупается самим заемщиком! Удачи Вам в разборках с банком, потому что могут быть большие проблемы, когда они спохватятся, что страховок не было.
22.02.2013 в 14:35 от Лариса:
Брала ипотеку в 2008 году, кредит выплачиваю, квартиру в залог банку до сих пор не оформила, есть поручительство 2-х лиц, возможно вообще не предоставлять банку квартиру в залог...
13.03.2013 в 11:29 от Максим:
22.02.2013 в 14:35 от Лариса:
я так понимаю что вы покупали новостройку по дду и когда дом сдали не переоформляли залоговый? а в банке про вас забыли так как вы стабильно платите и не в курсе что дом сдан давно?

по закону вы должны были его оформить, т.е. по сути залоговый договор действует несмотря на то что вы его не оформили. но за сам факт того что вы его не оформили вас могут оштрафовать, и даже потребовать досрочно погасить всю сумму кредита ведь это нарушение очень серьёзное. также по закону вы обязана оплачивать ипотечное страхование, за его неуплату тоже проблемы могут возникнуть очень серьёзные.
21.03.2013 в 10:39 от Лена:
Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы купили квартиру,находящуюся поз залогом в банке,о чем не были предупреждены, т.е. на момент подписания договора она была под залогом, но через 2 месяца продавцы погасили долг. Мне сказали,что в течение 3-х лет банк может оспорить эту ситуацию и мы можем остаться на улице. Подскажите пожалуйста правда ли это, если да, то на каком основании? Заранее спасибо.
21.03.2013 в 15:05 от Максим:
21.03.2013 в 10:39 от Лена:
если банк снял обременение, то ничего не оспорит так как то что ему были должны он всё уже получил.
если же квартира всё ещё с обременением то надо загонять иглы в пальцы продавца чтобы тот погасил кредит банку и банк снял обременение.
ситуация более чем серьёзная на самотёк её оставлять нельзя.
как вы вообще умудрились сделку провести не зная что квартира в обременении?
27.03.2013 в 21:18 от Инесса:
сдали документы в рег. палату для оформления ипотеки., но передумали. Можно ли забрать документы из палаты и расторгнуть договор?
29.03.2013 в 15:01 от Неизвестный:
если вы деньги от банка уже получили и передали продавцу то поздно, в палате только регистрируется факт заключения договора, а сам договор уже заключён.
21.01.2014 в 00:28 от Валентин:
Здравствуйте! Подскажите , пожалуйста! Ситуация следующая, в 2008 году оформили
ипотеку, жена созаемщица. Одновременно с ипотечным договором оформил страховку жизни и трудоспособности(условие основного договора), пару лет исправно выплачивал эту страховку,а потом просто про неё забыл. Год назад оформили квартиру в собственность, передали закладную банку (всё по плану, по зако ну)
Исправно, без нарушений выплачиваю ежемесячные платежи! Вопрос, что грозит за прекращение страхования жизни/трудоспособности? Стоит ли восстановить этот страховой договор?
06.02.2014 в 17:49 от Максим:
21.01.2014 в 00:28 от Валентин:
если в договоре кредитном явно не прописано, что в случае отказа от страхования ставка может быть повышена банком, то страховать жизнь вы не обязаны, и прекращение ничем не грозит. страховать же жильё обязаны в силу закона, но по факту пока никто с вас не требует можно спокойно ждать когда требовать начнут и тогда заплатить. вот если будете злосно уклоняться тогда уже могут быть проблемы.
15.02.2014 в 05:45 от Ума:
Здравствуйте, могу ли я оформить ипотечный кредит на себя на приобретение жилья?если я являюсь поручителем у сестры
18.02.2014 в 13:03 от Неизвестный:
15.02.2014 в 05:45 от Ума
можете попробовать, если сестра нормально платит уже пару лет то у вас шансы есть.
Для добавления комментария к статье необходима поддержка javascript. В Вашем браузере javascript либо отключен, либо его поддержка не реализована.
Полезно знать:

Как сделать кредит дешевле?

Кредит успешно получен. Новоселье отмечено. Каждый месяц кругленькая сумма относится в банк… Можно ли сделать эту сумму меньше? Вполне! Подробнее >>

Проблемы ипотеки

Случилось страшное: Вас уволили с работы, и бремя ипотечного кредита стало непосильным… Что делать в этой ситуации? Прячась от банка, искать работу? Идти к кредитору с повинной? Подробнее >>